東京都江戸川区東葛西６丁目２番１２外(葛西駅・浦安駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


623,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区東葛西６丁目２番１２外(東京都江戸川区東葛西６−２−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を623,000円/㎡としました。

東京都江戸川区東葛西６丁目２番１２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区東葛西６丁目２番１２外
住居表示東葛西６−２−１１
価格623,000円/㎡
交通施設、距離葛西、150m
地積361㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗兼マンション等が建ち並ぶ駅周辺の商業地域
前面道路の状況東12.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中川太知氏による調査レポート

不動産鑑定士中川太知
価格621,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因葛西駅に近い利便性良好な商業地域で、需要は堅調。周辺の利用状況、出店業種に特段の変化はない。葛西駅の乗降客数は微増傾向で推移。
地域要因の将来予測葛西駅に近い商業地域で高度利用が進んでおり、地域要因に大きな変動は見られず、当面は現況の環境で推移すると予測する。収益用不動産需要は堅調であり、地価は引き続き上昇傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は江戸川区及び周辺区の商業地域で、特に東京メトロ東西線の駅周辺は代替性が高い。主な需要者は投資目的の不動産会社、投資家を中心に、事業目的の地元企業等が考えられる。商業地域で供給は少ない。一方、投資用不動産に対する需要は堅調で、開発目的の不動産事業者の需要も根強い。取引価格には幅が見られ中心となる価格帯は見いだせないが、規模の大きい物件は市場性が増す傾向にある。
一般的要因景気回復傾向を背景に、投資用不動産に対する需要は堅調な状態が継続している。店舗、賃貸住宅の賃料・稼働率は概ね横ばいで推移。

権藤幸憲氏による調査レポート

不動産鑑定士権藤幸憲
価格625,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅に近い既成の商業地域でるが、客足の流動性等の地域の特性に大きな変動を与える変動要因は特にない。
地域要因の将来予測近隣地域は店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅近の商業地域である。変動要因は特になく、今後も現状維持程度で推移すると予測する。地価は駅近であり需要が比較的堅調なことから上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は江戸川区及び周辺区内の鉄道駅前の商業地域である。需要者の中心は賃貸ビル事業者及び自用目的の事業者等である。市場の中心価格帯は土地で1．5億万円∼3億円程度である。近隣地域は客足の流れが比較的少なく活気があまりないたが、最寄駅に近接する商業地域であり、供給が少ないため、土地の需給は比較的堅調で、地価は上昇傾向で推移している。
一般的要因国内経済は金融緩和や景気政策の実施等により景気は回復しつつあり、消費需要の増加等により、当該地域の地価に影響が及んできている。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6626123
北緯 139度8736249

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都江戸川区船堀２丁目４５８番２東京都江戸川区新田１丁目５２８８番ほか７筆東京都江戸川区桑川町３８８番４東京都江戸川区鹿骨２丁目１３１番東京都江戸川区西小岩２丁目６５２番６東京都江戸川区葛西１丁目８０５番東京都江戸川区江戸川２丁目４５番１４東京都江戸川区西瑞江１丁目８番５東京都江戸川区新堀１丁目２０番６東京都江戸川区南葛西二丁目８番１９東京都江戸川区中葛西五丁目６番２４東京都江戸川区葛西一丁目２６１番外１筆東京都江戸川区松島一丁目２５００番２東京都江戸川区鹿骨四丁目１４４番東京都江戸川区東小岩一丁目３１８番３

参考：近隣駅の地価相場

葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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