千葉県浦安市入船４丁目３８番１０１(新浦安駅・市川塩浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


270,000円

2017年01月01日に行った千葉県浦安市入船４丁目３８番１０１(千葉県浦安市入船４−３９−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を270,000円/㎡としました。

千葉県浦安市入船４丁目３８番１０１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県浦安市入船４丁目３８番１０１
住居表示入船４−３９−４
価格270,000円/㎡
交通施設、距離新浦安、1,200m
地積168㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

玉谷昌弘氏による調査レポート

不動産鑑定士玉谷昌弘
価格270,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因埋立地の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないが、地価は底値感から上昇に転じつつある。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後も同様に推移するものと思料される。地価は底値感から横ばいから緩やかな上昇程度で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR京葉線及び東京メトロ東西線駅勢圏を中心とする一般住宅地域である。需要者は浦安市及びその近隣市に居住している都心等への通勤者が中心である。都心へのアクセスが良好な閑静な住宅地域であり、震災の影響から需要は徐々に回復傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地価格で4500∼5000万円前後であり、新築の分譲物件では6500∼7000万円前後である。
一般的要因浦安市の住宅地は、元町エリアは安定した需要があり、震災による液状化不安のあった埋立地も底値感から地価は安定しつつある。

森井正太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士森井正太郎
価格269,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。また、個別的要因の格差率を変動させる市場性の変化も特に認められない。
地域要因緩やかな景気回復及び復旧工事の完了により、東日本大震災での液状化の影響も限定的となり、地価は下げ止まっている。
地域要因の将来予測当該地域は区画整然とした戸建住宅地として成熟している。東日本大震災により液状化現象が見られたが供給施設等の復旧は完了している。地価は下げ止まり、概ね横ばいで推移している。
市場の特性同一需給圏はJR京葉線及び東京メトロ東西線沿線の最寄駅から概ね徒歩圏内の住宅地域である。需要者は都内及び浦安市周辺の通勤者で市内および隣接市に居住する一次取得者が中心である。当該地域は最寄駅から概ね徒歩圏にある閑静な住宅地域であるが、東日本大震災で発生した液状化の影響で地価は下落傾向にあったが、復旧工事完了により下げ止まっている。土地は170㎡前後で4，600万円程度、新築戸建住宅で6，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因依然として緩やかな回復基調が続いている。地価は概ね上昇傾向にあるが、立地条件により上昇幅にばらつきがみられる。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6517313
北緯 139度9221128

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新浦安駅(地価相場 258,500円/㎡)市川塩浜駅(地価相場 270,000円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)行徳駅(地価相場 310,500円/㎡)舞浜駅(地価相場 264,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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