千葉県市川市南行徳４丁目５番３(本八幡駅・鬼越駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


217,000円

2017年01月01日に行った千葉県市川市南行徳４丁目５番３(千葉県市川市南行徳４−５−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を217,000円/㎡としました。

千葉県市川市南行徳４丁目５番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県市川市南行徳４丁目５番３
住居表示南行徳４−５−３
価格217,000円/㎡
交通施設、距離南行徳、1,200m
地積203㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地も残る区画整理済の住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林利美氏による調査レポート

不動産鑑定士小林利美
価格215,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因建築協定が存することから地域要因に大きな変動はない。土地価格は弱含みである。
地域要因の将来予測戸建住宅中心の住宅地域であり建築協定が存することから、現状のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏を市川市及び隣接市の東京メトロ東西線沿線の住宅地域と判定した。対象標準地の存する地域は、建築協定が結ばれた、中規模の戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした地域であり、需要者の中心は都心へ通勤する、自用の戸建住宅用地を求める地縁者、他都市からの参入者等である。土地の分割が禁止されていることから総額が抑えられる傾向にあり、土地価格は弱含んでいる。中心価格帯は土地200㎡前後で4000万円台∼5000万円台である。
一般的要因東日本大震災以降、市川市の人口は行徳エリアを中心とした転出者増により減少したが、近年は震災以前の水準に回復している。

高松芳壮氏による調査レポート

不動産鑑定士高松芳壮
価格218,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。また、個別的要因の格差率を変動させる市場性の変化も特に認められない。
地域要因区画整然とした閑静な住宅地域であるが、駅からやや遠い割には建築協定により総額が嵩むため、周辺の平均的な住宅地に比べ需要に弱さがみられる。
地域要因の将来予測地域の特性を大きく変化させる要因は特に認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
市場の特性一般住宅中心の対象標準地周辺においては、土地は200㎡程度で土地価格4，000万円台前半、新築戸建物件は5，000万円前後が取引の中心である。同一需給圏は、市川市内の東京メトロ東西線沿線の戸建住宅地域で、需要の中心は都心通勤者または地縁者を主とする30∼40代の一次取得者である。当該圏域は、諸条件により需要の弱い物件も見られるが、比較的利便性に優れ、低金利や住宅取得支援策等の影響もあって、総じて安定的な需給関係にある。
一般的要因都心接近性に優れた圏域では人口推移も比較的良好で、引き続き低金利や住宅取得支援策等の影響を受けて、地価は総じて安定的な推移状況にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6647019
北緯 139度9081415

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県市川市千鳥町７番千葉県市川市新井２丁目１９番１１千葉県市川市福栄４丁目３７６７番２２５千葉県市川市南行徳４丁目５番３千葉県市川市南行徳１丁目２０番７千葉県東葛飾郡浦安町猫実字新中宿８１３番２千葉県東葛飾郡浦安町当代島字北境５９８番３千葉県浦安市北栄３丁目８５１番２千葉県浦安市北栄３丁目９９６番２千葉県浦安市海楽２丁目５４番１６８

参考：近隣駅の地価相場

本八幡駅(地価相場 251,000円/㎡)鬼越駅(地価相場 217,000円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)下総中山駅(地価相場 215,000円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)市川塩浜駅(地価相場 270,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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