東京都江戸川区南葛西５丁目８番４６(葛西臨海公園駅・舞浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


328,000円

2017年01月01日に行った東京都江戸川区南葛西５丁目８番４６(東京都江戸川区南葛西５−８−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を328,000円/㎡としました。

東京都江戸川区南葛西５丁目８番４６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区南葛西５丁目８番４６
住居表示南葛西５−８−１５
価格328,000円/㎡
交通施設、距離葛西臨海公園、1,500m
地積126㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

江藤美香氏による調査レポート

不動産鑑定士江藤美香
価格328,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はない。街区の整然性に優り、徒歩圏外ながら需要は堅調である。
市場の特性同一需給圏は、江戸川区内南部の住宅地域で、特に東京メトロ東西線以南は代替性が高い。需要者の中心は、自己の居住目的の個人で、地元及び周辺市区の居住者である。交通接近条件が良好とは言えないが、区画整然とした比較的閑静な住宅市街地が大半を占め、JR京葉線の利便性が改善していることもあり需要は堅調である。需要の中心価格帯は土地1㎡30万円台、新築戸建で4，000万円台後半から5，000万円台程度である。
一般的要因23区内における相対的割安感から、全般的に需要は底堅いが、区内でも地価の上昇基調に二極化がみられる。

牧野治世子氏による調査レポート

不動産鑑定士牧野治世子
価格328,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に特段の変動はない。
市場の特性同一需給圏の範囲は、江戸川区南部葛西地区の住宅地域で、特にJR京葉線、東京メトロ東西線沿線地域との代替性が高い。主たる需要者は、地縁を有する個人のほか、都心への通勤層も含まれる。最寄駅からはやや遠いものの都心部へのアクセスの良さから住宅需要は堅調である。市場における取引価格は、新築建売の場合には40∼50百万円程度であるが、画地条件によっては総額の張る取引も見受けられる。
一般的要因江戸川区の人口は近年微増傾向にあり不動産の取引件数、住宅着工ともに堅調に推移、なかでも貸家は増加傾向にある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6465778
北緯 139度8731173

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

葛西臨海公園駅(地価相場 354,000円/㎡)舞浜駅(地価相場 264,000円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)新浦安駅(地価相場 258,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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