東京都江戸川区江戸川２丁目２番１７外(浦安駅・葛西駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


284,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区江戸川２丁目２番１７外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を284,000円/㎡としました。

東京都江戸川区江戸川２丁目２番１７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区江戸川２丁目２番１７外
住居表示 
価格284,000円/㎡
交通施設、距離瑞江、800m
地積82㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況南東3.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

川崎信和氏による調査レポート

不動産鑑定士川崎信和
価格285,000円/㎡
個別的要因対象地の個別的要因に特段の変動は認められない。
地域要因当区への堅調な住宅需要を背景に、地価は上昇傾向で推移している。特に新宿線沿線は近年割安感があったこともあり、その傾向は強い。
地域要因の将来予測小規模住宅の中にアパート等が見られる住宅地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。都心からの波及効果もあり当区の住宅地の需要は堅調であり、同様の傾向が続いていくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね、江戸川区内に存する住宅地域であり、特に都営新宿線の駅を最寄り駅とする住宅地域は代替性が高いと判断する。需要者の中心は、小規模なものは江戸川区内の1次取得者層が、規模の大きなものは不動産業者等が中心と考えられる。需給動向は、都心の波及効果を受け住宅需要は増している。市場の中心価格帯は、土地が70∼90㎡前後で新築総額3500万∼4500万円程度が多い。
一般的要因当区は育児面の支援も充実おり子育て世帯も多く、人口も微増で推移している。都心からの波及効果もあり当区の住宅地への需要は増している。

沖健信氏による調査レポート

不動産鑑定士沖健信
価格283,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特記すべき変動要因は認められないものの、値頃感から戸建住宅の取引も幾分増え、地価は緩やかな上昇となっている。
地域要因の将来予測近隣地域の土地利用状況が大きく変化することはなく、現況利用が均衡したまま推移していくものと思われる。市場動向から判断すると、良質の物件で、総額との関連によっては、潜在需要は比較的多いものと思料される
市場の特性同一需給圏は、都営新宿線瑞江駅を中心に、周辺各線駅を最寄駅とする江戸川区内の住宅地域が圏域となる。需要者の属性は江戸川区内外に居住する個人（主として1次取得者）若しくは建売業者等が中心である。土地価格は、アベノミクス継続効果の影響も認められ緩やかな上昇傾向にある。市場での需給の中心となる価格帯は、需要者の属性により異なるが、新築戸建住宅では3，500万円から4，500万円前後である。
一般的要因アベノミクス継続の効果により、日本経済が堅調に推移している中、都心部地価上昇の波及効果が江戸川区にも及び、地価は緩やかな上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度66104507446289
北緯 139度8836669921875

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)葛西臨海公園駅(地価相場 354,000円/㎡)舞浜駅(地価相場 264,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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