東京都江戸川区南葛西１丁目９番１(葛西駅・葛西臨海公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
375,000円
2016年01月01日に行った東京都江戸川区南葛西１丁目９番１(東京都江戸川区南葛西１−９−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を375,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都江戸川区南葛西１丁目９番１ |
| 住居表示 | 南葛西１−９−１ |
| 価格 | 375,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 葛西、1,100m |
| 地積 | 1,593㎡ |
| 形状 | 台形(1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9F |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 共同住宅、一般住宅、駐車場等が見られる地域 |
| 前面道路の状況 | 南12.0m区道 |
| その他の接面道路 | 西側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
川崎信和氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 川崎信和 |
|---|---|
| 価格 | 375,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 対象地の個別的要因に特段の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 葛西地区の分譲マンションの売行きは好調であり価格は堅調に推移している。また、マンション適地の希少性は増しており地価は上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、江戸川区内及び隣接市区に存するに存する住宅地域であり、特に江戸川区内の共同住宅地域は代替性が高いと判断する。需要者の中心は、中堅又は大手デベロッパーと考えられる。需給動向は建築費が下がる兆しは見えず開発環境は厳しいものの、開発用地の希少性は増している。取引される規模にばらつきがあり、取引される価格帯の総額による把握は困難であるが、類似取引事例単価は200∼400千円／㎡に分布している。 |
| 一般的要因 | 優良な分譲マンションの売行きは好調なものの、価格転嫁には限界が見られる。一方、建築費が下がる兆しは見えず、開発環境は依然として厳しい。 |
権藤幸憲氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 権藤幸憲 |
|---|---|
| 価格 | 375,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | マンションの多い住宅地域であり、堅調なマンション需要を反映してマンションが増加傾向にあるほかは特に大きな変動要因はない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は江戸川区内の地下鉄東西線最寄駅から徒歩圏限界付近の共同住宅の多い住宅地域である。需要者の中心はは自用のマンションを求める個人、マンション用地を求める不動産業者である。市場の中心価格帯はマンションが3500万円から4000万円程度、土地は3億円∼8億円程度である。近隣地域は都心への交通利便性等が比較的良くマンション需要は堅調で、建築費も落ち着いてきたことから地価は上昇傾向で推移している。 |
| 一般的要因 | 国内経済は金融緩和や景気政策の実施等により景気は回復しつつあり、当該地域の住宅需要の増加等、地価に影響が及んできている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6546769 北緯 139度8711504 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)葛西臨海公園駅(地価相場 354,000円/㎡)西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)舞浜駅(地価相場 264,000円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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