東京都江戸川区東葛西４丁目３３番４(浦安駅・葛西駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


328,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区東葛西４丁目３３番４(東京都江戸川区東葛西４−３３−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を328,000円/㎡としました。

東京都江戸川区東葛西４丁目３３番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区東葛西４丁目３３番４
住居表示東葛西４−３３−３
価格328,000円/㎡
交通施設、距離葛西、1,100m
地積185㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造その他(原野など)、LS(軽量鉄骨造)3F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西7.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

平井良之氏による調査レポート

不動産鑑定士平井良之
価格328,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都心への接近性が良く、駅から徒歩圏にある。人気のある東西線の葛西地区であり、最近の経済動向及び立地条件等から地価は上昇している。
地域要因の将来予測当該地域は、最寄駅から徒歩14分程度で、一般住宅、アパートが混在する比較的新興の住宅地域であり、当分の間、現状のまま推移するものと判断する。地価は、景気回復の影響を受け上昇するものと考える。
市場の特性同一需給圏は、江戸川区内で、東西線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、都心に通い江戸川区等に居住する一次取得者及びマンションからの二次取得者が主であるが、都心に近い比較的住環境の良い人気のある葛西地区のため他区等からの転入希望者も多く、住宅需要者の購入意欲は概ね高い。土地の単独取引は限られているが、1㎡当たり335，000円程度であり、新築戸建住宅の総額は4，000万円が中心である。
一般的要因景気は、このところ一部に弱さも見られるが、緩やかな回復基調が続いている。当区の1年間の人口は約0．7％増である。地価は、上昇傾向である。

権藤幸憲氏による調査レポート

不動産鑑定士権藤幸憲
価格329,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因成熟した既成の住宅地域であり、地域の特性に大きな変動を与える変動要因は特にない。
地域要因の将来予測近隣地域は一般住宅とアパートが見られる既成の住宅地域であり、変動要因は特になく、今後も現状維持程度で推移すると予測する。都心への利便性が比較的良く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は江戸川区内の地下鉄東西線最寄駅から徒歩圏限界付近の住宅地域である。需要者の中心は自用の住宅を求める個人及び販売目的の中小不動産業者が主体である。市場の中心価格帯は土地で5000万円前後で土地を細分化した建売等では土地建物で4000万円∼5000万円程度である。近隣地域は最寄駅から徒歩圏の限界付近であるが、都心への交通利便性及び生活上の利便性が比較的良いことから、需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。
一般的要因国内経済は金融緩和や景気政策の実施等により景気は回復しつつあり、当該地域の住宅需要の増加等、地価に影響が及んできている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6608436
北緯 139度8836076

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)葛西臨海公園駅(地価相場 354,000円/㎡)舞浜駅(地価相場 264,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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