千葉県浦安市北栄３丁目９９６番２(浦安駅・南行徳駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


305,000円

2017年01月01日に行った千葉県浦安市北栄３丁目９９６番２(千葉県浦安市北栄３−３６−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を305,000円/㎡としました。

千葉県浦安市北栄３丁目９９６番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県浦安市北栄３丁目９９６番２
住居表示北栄３−３６−９
価格305,000円/㎡
交通施設、距離浦安、750m
地積165㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南西12.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

増田優子氏による調査レポート

不動産鑑定士増田優子
価格305,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はない。都心への接近性が良好な住宅地域で、地価は強含み傾向で推移している。
地域要因の将来予測既成住宅地域として熟成しており、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。画地規模を25坪前後に抑えた建売住宅が多く、画地の細分化が進行すると予測している。地価は上昇傾向が持続するものと思慮する。
市場の特性同一需給圏は東西線「浦安」∼「南行徳」駅を最寄とする住宅地域。需要者の中心は浦安市及び市川市並びにその近隣市区に居住する若年層の第一次取得者層で、都心への通勤者が主体。また、同一需給圏外からの需要者も見られる。都心方面への接近性が良好で、生活利便性にも優れており、特に画地規模を小さくし総額を抑えた物件を中心に需要は強含み傾向が続く。市場の中心価格帯は、土地50坪程度で5千万円前後、小規模新築戸建で45百万円前後が相場。
一般的要因土地取引件数は、平成28年1−6月期は対前年同期比で増加。元町地区は震災による液状化の影響は殆ど見られず、需要も安定。

小畑昌也氏による調査レポート

不動産鑑定士小畑昌也
価格305,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住環境・利便性の比較的良好な地域であり、地元居住者を中心に人気が高く、地価は上昇傾向で推移した。
地域要因の将来予測既存の低層住宅地域として熟成しており、今後とも現在の標準的使用を中心に、変化なく推移すると思料する。駅徒歩圏に位置し利便性が高く、地価水準は当面やや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主に東京メトロ東西線浦安駅、南行徳駅を最寄駅とする既存住宅地域。需要者は浦安市、市川市等に在住する第一次取得者が大半で、圏外からの転入者も見られる。都心へのアクセスが良好で利便性が高く、従来から新規供給の少ない地域であることから、需要は堅調である。近年では画地を80∼100㎡程度に細分化する傾向にある。土地は165㎡程度で5000万円前後、小規模の新築戸建物件は4000万円∼5000万円前後が需要の中心。
一般的要因人口は震災以降減少に転じ、その後は微増で推移。取引件数や新設住宅着工戸数は増加傾向にあり、市内の不動産市況は改善傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6671683
北緯 139度8995172

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)新浦安駅(地価相場 258,500円/㎡)市川塩浜駅(地価相場 270,000円/㎡)行徳駅(地価相場 310,500円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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