千葉県浦安市海楽１丁目１９番１６(新浦安駅・浦安駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


249,000円

2017年01月01日に行った千葉県浦安市海楽１丁目１９番１６(千葉県浦安市海楽１−１８−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を249,000円/㎡としました。

千葉県浦安市海楽１丁目１９番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県浦安市海楽１丁目１９番１６
住居表示海楽１−１８−８
価格249,000円/㎡
交通施設、距離新浦安、1,100m
地積184㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパートが見られる住宅地域
前面道路の状況北西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

加藤修二氏による調査レポート

不動産鑑定士加藤修二
価格248,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因液状化の被害を受けた京葉線沿線の住宅地域の需要は回復しており、地価は上昇基調にある。
地域要因の将来予測JR京葉線新浦安駅から徒歩圏内のアパートも見られる住宅地域である。大震災による液状化の被害があった地域であるが需要は回復しており、地価は今後とも上昇基調で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、東京メトロ東西線、JR京葉線沿線の浦安市、市川市南部の圏域に存する住宅地域。需要者は浦安市及び隣接市に居住し、都心へ通勤する40歳代の一次取得者が中心であるが、圏外からの流入も認められる。都心への利便性は良好であり、安定した需要が認められ、震災による被害があった地域についても需要が回復しつつある。土地は40百万円∼50百万円程度が市場の中心となる価格帯である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いているが金融資本市場の変動等には留意すべきである。地価は全般的にはやや強含み傾向にあるものと認められる。

張間雄次氏による調査レポート

不動産鑑定士張間雄次
価格250,000円/㎡
個別的要因価格形成要因に影響する変動は特には認められない。
地域要因区画整然とした住宅地で駅徒歩可能圏にある。住宅需要の回復や建売業者の土地需要も強く、収益物件への投資も見られ地価は上昇している。
地域要因の将来予測戸建住宅とアパートが混在する地域である。空地も見受けられるが今後同様の土地利用が進むものと予測される。地価は、上昇傾向を示している。
市場の特性対象標準地の同一需給圏は、浦安市内のJR京葉線駅徒歩圏の住宅地域である。売買での需要者の中心は、千葉県西部や東京都区部東部地域に居住する上場企業勤務者や自営業者等である。戸建住宅とアパートが混在する住宅地域である。対象標準地は、駅徒歩圏に位置し、戸建住宅利用にあっては、55坪程度の土地で4600万円、新築住宅で6200万円程度が需要の中心である。
一般的要因金融緩和が進み賃貸不動産への需要が増加している。株価も回復傾向にある。金利も極めて低いので住宅への投資は増加している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6545752
北緯 139度9052587

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県東葛飾郡浦安町欠真間飛地字池ノ割１６６２番１千葉県東葛飾郡浦安町猫実字新田古堤７１６番６千葉県東葛飾郡浦安町猫実字辰己１２９９番３千葉県浦安市美浜１６番２７５千葉県浦安市美浜１丁目６番４千葉県浦安市堀江６丁目１８１１番３千葉県浦安市富岡１丁目３番１７０千葉県浦安市美浜３丁目１０番１０４千葉県浦安市海楽２丁目５４番１６８千葉県浦安市美浜１丁目６番４

参考：近隣駅の地価相場

新浦安駅(地価相場 258,500円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)市川塩浜駅(地価相場 270,000円/㎡)舞浜駅(地価相場 264,000円/㎡)行徳駅(地価相場 310,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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