東京都江戸川区南葛西６丁目３１番１３(葛西臨海公園駅・舞浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


320,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区南葛西６丁目３１番１３(東京都江戸川区南葛西６−３１−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を320,000円/㎡としました。

東京都江戸川区南葛西６丁目３１番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区南葛西６丁目３１番１３
住居表示南葛西６−３１−１０
価格320,000円/㎡
交通施設、距離葛西、1,900m
地積107㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森脇哲史氏による調査レポート

不動産鑑定士森脇哲史
価格320,000円/㎡
個別的要因個別的要因を変動させる特段の要因は見られない。
地域要因地域要因を変動させる特段の要因は見受けられないが、実需の増加から地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測地域要因の特段の変動は見受けられず、当面は現状維持にて推移すると予測する。地価の下落は止まり、上昇へと転じている。今後も上昇傾向を維持して推移していくことが予測される。
市場の特性同一需給圏は、江戸川区の南部の地下鉄東西線、JR京葉線沿線の住宅地域である。都心へ通勤する社会人が主な需要者となる。駅徒歩限界圏であるが、区画整然とし、公園も所在する住環境の良さから需要は安定的である。敷地規模は100㎡程度が中心で、土地売で総額3，000万円∼3，700万円程度、建売住宅で総額4，500万円∼5，200万円程度が中心となっている。建て売り用地の需要は強い地域である。
一般的要因景気は上昇傾向であり、不動産市況も回復傾向で、実需の増加に伴い、不動産取引数も増加傾向にある。

勝田晴彦氏による調査レポート

不動産鑑定士勝田晴彦
価格320,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因総合レクリエーション公園に近接する住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。地価はやや強含み傾向にある。
地域要因の将来予測低層住宅地域として熟成している。葛西地区は都心のベッドタウンでもあり、消費増税やオリンピックに向けた積極的取引も見られ、建売業者の取得意欲も堅調である。地価はやや強含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は江戸川区内の東京メトロ東西線及びJR京葉線沿線の住宅地域一帯が概ね該当する。需要者の中心は1次取得者層若しくはこれらのエンドユーザーを対象とする不動産業者等である。葛西南部は駅からやや遠いものの、ショッピングセンターや葛西臨海公園等へのアクセスも良く、葛西地区では比較的値頃感もあり、区外からの参入も見受けられる。土地は100㎡程度で3，000万円程度、新築の戸建物件は4，000万円程度が取引の中心。
一般的要因消費増税反動減からの回復傾向が見られ住宅着工は概ね横ばいで推移している。人口は高齢化の進行も認められるが23区では3番目に若い区である。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6496472
北緯 139度8783195

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

葛西臨海公園駅(地価相場 354,000円/㎡)舞浜駅(地価相場 264,000円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)新浦安駅(地価相場 258,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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