千葉県浦安市富士見４丁目２１１０番４(浦安駅・南行徳駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
255,000円
2017年01月01日に行った千葉県浦安市富士見４丁目２１１０番４(千葉県浦安市富士見４−２−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を255,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県浦安市富士見４丁目２１１０番４ |
| 住居表示 | 富士見４−２−７ |
| 価格 | 255,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 舞浜、2,000m |
| 地積 | 199㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西5.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
高松芳壮氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高松芳壮 |
|---|---|
| 価格 | 254,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。また、個別的要因の格差率を変動させる市場性の変化も特に認められない。 |
| 地域要因 | 駅からやや遠いものの、生活上の利便性に優れた住宅地域である。低金利や景気回復基調を受けて、引き続き安定的な需給関係にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域の特性を大きく変化させる要因は特に認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 低層住宅地域に存する対象標準地周辺においては、土地は200㎡程度で、土地価格5，000万円前後が中心的価格帯であるが、細分化された新築戸建物件は4，500万円前後が多い。同一需給圏は、浦安市内の元町地区を中心とする住宅地域で、需要の中心は都心通勤者または地縁者を主とする30∼40代の一次取得者である。利便性に優れた当該圏域では、継続する低金利や住宅取得支援策等の後押しもあって、堅調な需給関係にある。 |
| 一般的要因 | 都心接近性に優れた圏域では人口推移も比較的良好で、引き続き低金利や住宅取得支援策等の影響を受けて、地価は総じて安定的な推移状況にある。 |
小林利美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小林利美 |
|---|---|
| 価格 | 255,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 既成住宅地域であり地域要因に特段の変動はない。堅調な需要のなか、地価は上昇基調にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅と共同住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因の変動は認められず、現状のまま推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏を浦安市内及び隣接市内の東京メトロ東西線沿線、JR京葉線沿線の住宅地と判定した。需要者の中心は、都心への通勤者を主とする地縁者及び他都市から参入する一次取得者層である。対象標準地は最寄駅からやや距離はあるが、住宅地の供給が限られることもあり引き合いは強い。市場での中心価格帯は対象標準地規模の土地で5000万円程度、需要の中心となる70∼100㎡の土地については建物込総額で4000万円∼5000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 東日本大震災以降減少していた浦安市の人口は回復基調である。平成28年上期の新築住宅着工戸数は前年同期比の約2倍であり大幅に増加している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度660892486572266 北緯 139度8920440673828 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)新浦安駅(地価相場 258,500円/㎡)舞浜駅(地価相場 264,000円/㎡)一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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