東京都江戸川区上篠崎１丁目１４８番(葛西臨海公園駅・葛西駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
264,000円
2016年01月01日に行った東京都江戸川区上篠崎１丁目１４８番(東京都江戸川区上篠崎１−４−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を264,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都江戸川区上篠崎１丁目１４８番 |
| 住居表示 | 上篠崎１−４−４ |
| 価格 | 264,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 篠崎、1,100m |
| 地積 | 99㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
保戸田藤郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 保戸田藤郎 |
|---|---|
| 価格 | 264,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅からやや距離があるが、付近には篠崎公園があり住環境は良好な住宅地域である。景気動向等を反映して、地価は若干の上昇傾向にある |
| 地域要因の将来予測 | 一部空地も見られるが、一般住宅及びアパートが多い既成住宅地域であり、当面現状で推移するものと予測する。地価水準は足元の景況を反映して安定的に推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は区内北部・中部の住宅地域であり、特に都営新宿線沿線の住宅地域との代替性が高い。需要者の中心は、区内の一次取得者で、区外・周辺地域からの転入も見られる。景気の緩やかな回復基調に伴い不動産市況は堅調であり、都営新宿線各駅の利用者が増加傾向にあることもあって、今後も底堅い需要が見込まれる。中心価格帯は、土地は2，500万円から3，000万円程度であり、新築戸建住宅では3，500万円から4，000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 景気は一部弱さがみられるものの、緩やかな回復基調が続いている。区内の総人口は、直近では増加している。 |
岡田生氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岡田生 |
|---|---|
| 価格 | 265,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 篠崎駅勢圏の代替・競争関係にある不動産と比較した場合における競争力は中位にあり、特筆すべき変動要因は特に認められない。 |
| 地域要因 | 篠崎駅勢圏に所在する住宅地として、相応の需要が認められる。居住環境等は安定しており、地価は微増傾向にて推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 価格時点現在において、特段の変動要因は認められず、当面は現状を維持してゆくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は江戸川区内の篠崎・瑞江・一之江等、都営新宿線の各駅を最寄駅とする住宅地域。地縁的選好性の強い一次取得者が需要者の中心であるが、徒歩10分以内の物件については、職住接近性を志向する区外からの転入者も多く見られる。新築戸建住宅は35∼40百万円、土地は25∼30百万円の物件が多い。居住環境は安定的であり、不動産市況全体の好調ぶりを反映して、同一需給圏内における地価は緩やかな上昇傾向にある。 |
| 一般的要因 | 江戸川区の人口は微増傾向が続いている。建築費の高止まりや将来的な消費税増税等の不安要素はあるが、不動産市況は総じて堅調に推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6518048 北緯 139度8681646 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都江戸川区松島３丁目２５７番３東京都江戸川区桑川町３８８番４東京都江戸川区篠崎町２丁目１１８番６東京都江戸川区西瑞江１丁目８番５東京都江戸川区新堀１丁目２０番６東京都江戸川区南葛西３丁目１０番３東京都江戸川区南葛西５丁目３番１２東京都江戸川区南葛西二丁目８番１９東京都江戸川区鹿骨四丁目１４４番東京都江戸川区臨海町３丁目６番２５
参考：近隣駅の地価相場
葛西臨海公園駅(地価相場 354,000円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)舞浜駅(地価相場 264,000円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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