東京都江戸川区中葛西８丁目４０１７番５外(葛西駅・船堀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
303,000円
2016年01月01日に行った東京都江戸川区中葛西８丁目４０１７番５外(東京都江戸川区中葛西８−１８−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を303,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都江戸川区中葛西８丁目４０１７番５外 |
| 住居表示 | 中葛西８−１８−１ |
| 価格 | 303,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 葛西、850m |
| 地積 | 60㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)3F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模住宅が密集する地区計画区域内の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m私道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
江藤美香氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 江藤美香 |
|---|---|
| 価格 | 303,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 周辺街路の整備に伴い、対象地の前面道路の連続性も良化した。 |
| 地域要因 | 地区計画事業並びに密集住宅市街地整備促進事業の進展により、区画道路の拡幅・整備が進んでいる。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅に近く利便性には優れる熟成した密集住宅地である。地区計画事業等の進展に伴い、良好な街区が広がりつつある。需要は堅調で、地価水準は強含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東京メトロ東西線沿線のうち、江戸川区内各駅圏域の住宅地域で、特に「葛西地区」は代替性が高い。需要者の中心は、城東地域もしくは周辺市の居住者である。地区計画等の事業途上で住環境が良化している。近隣地域は画地規模が小さく、葛西地区では比較的購入しやすい価格帯のため需要は相対的に高い。市場における中心価格帯は土地が2，000万円台、新築戸建で5，000万円未満である。 |
| 一般的要因 | 区内の人口は増加しており、取引件数はおおむね横ばいである。総じて穏やかな景気回復基調のなか、地価の上昇傾向に二極化が伺える。 |
牧野治世子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 牧野治世子 |
|---|---|
| 価格 | 303,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地区計画の進捗により、周辺地域の細街路の拡幅が実現し、街区の状況が大きく変化している。 |
| 地域要因の将来予測 | 地区計画に定める最低敷地面積を下回る画地が多いが、区画道路の拡幅が進み、周辺環境は徐々に整備されつつある。葛西駅から徒歩圏内の住宅地域のため需要は底堅く、地価は今後も強含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、江戸川区内を中心とした東西線、JR京葉線沿線の住宅地域と把握される。需要者は地縁を有する地元在住者のほか、都心への通勤層も含まれる。細街路の整備が進み、住環境が改善されているうえ、利便性が高いため、住宅需要は堅調である。市場での取引水準は、新築戸建住宅の場合4，000万円前後が多いが、比較的小規模画地が多いため、成約単価が高額となるケースも観察される。 |
| 一般的要因 | 江戸川区の人口は近年増加傾向にあり土地区画整理や細街路拡幅によって、街区の整備も進みつつある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6566267 北緯 139度8708642 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)舞浜駅(地価相場 264,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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