千葉県浦安市猫実５丁目３１９番７(浦安駅・南行徳駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
262,000円
2017年01月01日に行った千葉県浦安市猫実５丁目３１９番７(千葉県浦安市猫実５−７−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を262,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県浦安市猫実５丁目３１９番７ |
| 住居表示 | 猫実５−７−２２ |
| 価格 | 262,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 浦安、550m |
| 地積 | 246㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 戸建、共同住宅と店舗の混在する既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東4.8m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
豊田洋一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 豊田洋一 |
|---|---|
| 価格 | 263,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 浦安駅徒歩圏に位置する混在住宅地域である。地域要因に特段の変動は見られないが、旺盛な需要を反映して地価は上昇傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 都心への接近性に優れる浦安駅徒歩圏に位置しており、安定した需要が見込める。利便性重視の傾向が強まっていることから、今後についても競争力を維持していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、浦安市及び市川市の住宅地域で、特に東京メトロ東西線各駅から徒歩圏内の住宅地域が中心である。需要者の中心は、浦安市及び周辺市に居住する30代∼40代の一次取得者層だが、都心へのアクセスが良好であることから都内居住者も見られる。高い利便性から安定した需要が認められ、土地は150㎡前後で3，000万円∼4，500万円程度、新築戸建は小規模画地で4，000万円∼5，000万円程度が中心である。 |
| 一般的要因 | 利便性の高い住宅地域の地価は堅調に推移しているが、郊外私鉄沿線やバス便等の地域では一部に下落傾向も見られ、地価水準の二極化が進んでいる。 |
勝見秀男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 勝見秀男 |
|---|---|
| 価格 | 261,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 基準方位北側接面道路に対し、対象標準地は北東側接面道路であるが、その他はほぼ地域の標準的な画地であり、市場性に変化はない。 |
| 地域要因 | 都心への交通利便性良好な浦安駅徒歩圏の住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られないが、一般的要因を反映して地価の上昇傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 市北部の元町地区の既成住宅地域で、現況の利用状況が維持されると予測する。駅徒歩圏内の住宅地域であり、経済要因に大きな変動がない限り、緩やかな地価上昇が持続するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は浦安市及び市川市内の東京メトロ東西線沿線の住宅地域で、需要者は市内在住の自営業者、都心通勤の一次取得者層が大半を占め、都内からの転入者もみられる。都心への通勤通学に便利な浦安駅の徒歩圏内に位置する住宅地域で、新規供給物件は少なく、地価は上昇傾向で推移している。ミニ開発が多い地域で、土地は100㎡∼120㎡程度で3000万円台前半、新築の戸建住宅は規模を小さくして5000万円前後が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 金融緩和と超低金利による下支えで、都心への交通利便性及び生活利便性の良好な住宅地域を中心に地価は堅調に推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 内水面三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水面,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6643879 北緯 139度8880905 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都江戸川区新田１丁目５２８８番ほか７筆東京都江戸川区船堀７丁目１４３４番４東京都江戸川区葛西１丁目１５１１番千葉県東葛飾郡浦安町堀江字卯新田７８８番２千葉県東葛飾郡浦安町猫実字元割６０１番７千葉県浦安市舞浜３６番５８千葉県浦安市当代島３丁目１５３番１千葉県浦安市当代島１丁目１７４０番１７千葉県浦安市堀江１丁目１５２８番３外千葉県浦安市北栄２丁目５６４番７千葉県浦安市当代島２丁目２６４番４千葉県浦安市北栄１丁目６０４番２千葉県浦安市猫実３丁目９８１番４千葉県浦安市猫実４丁目６５８番１外千葉県浦安市当代島１丁目５０９番４
参考：近隣駅の地価相場
浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)新浦安駅(地価相場 258,500円/㎡)一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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