東京都江戸川区西葛西６丁目１５番２８外(西葛西駅・葛西駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


1,240,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区西葛西６丁目１５番２８外(東京都江戸川区西葛西６−１５−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,240,000円/㎡としました。

東京都江戸川区西葛西６丁目１５番２８外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区西葛西６丁目１５番２８外
住居表示西葛西６−１５−２
価格1,240,000円/㎡
交通施設、距離西葛西、駅前広場接面
地積118㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6FB1
利用現況店舗、事務所兼診療所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層ビルが建ち並ぶ駅前広場に面した商業地域
前面道路の状況西駅前広場区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

工藤貴好氏による調査レポート

不動産鑑定士工藤貴好
価格1,240,000円/㎡
個別的要因駅前ビル用地としては規模がやや小さいが、立地の良さから価格への影響はないものと判断される。
地域要因西葛西駅前の商業地域で、周辺人口増加を背景に安定したテナントの需要が見込まれ、金融緩和により投資資金が流入しやすい環境になっている。
市場の特性同一需給圏は概ね江戸川区及び周辺区の駅前を中心とする商業地域。需要の中心は地元開発業者等であるが、収益物件は個人投資家等の需要もあるほか、大規模画地には大手企業等の投資も見られる。商圏は駅徒歩圏あるいはバス路線の範囲であり、都心部の商業地と比べると商圏は広くはないが、周辺でマンション開発が進み、店舗を中心にテナントの出店意欲は強い。金融緩和と景気回復を背景に空室は減少し、不動産投資意欲も旺盛で、価格も上昇基調にある。
一般的要因東京郊外住宅地として発展し、千葉方面からの流入もある。住宅を中心に需要は底堅く、金融緩和等の影響で地価水準は小幅上昇で推移している。

岡村淑子氏による調査レポート

不動産鑑定士岡村淑子
価格1,240,000円/㎡
個別的要因地域内の標準的な商業地であり、競争力は標準的である。個別的要因の変動はない。
地域要因周辺における中心地域のひとつである西葛西駅前商業地域のうち駅前ロータリーに位置し、繁華性は優れており、希少性が認められる。
市場の特性同一需給圏は江戸川区内及び周辺区の駅前商業地域である。需要者は地元開発業者や個人・法人の自己使用目的、あるいは収益目的の事業者が中心である。駅前の希少な立地は供給が限定的で、概ね需給のバランスは安定的に推移している。良好な立地条件の事業用不動産は賃貸需要も堅調で、空室率は低位に推移している。駅前商業地は個別性が強く、幅広い価格帯での取引となっている。地価は緩やかな景気回復の影響を受けて上昇傾向で推移している。
一般的要因金融緩和等の諸政策により景気が緩やかな回復を持続しており、不動産市場では需要者の投資意欲が増している。物件の選別化の傾向が見られる。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6642697
北緯 139度8597923

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)葛西臨海公園駅(地価相場 354,000円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)南砂町駅(地価相場 360,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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