千葉県浦安市舞浜３丁目９番１８９(舞浜駅・葛西臨海公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


313,000円

2017年01月01日に行った千葉県浦安市舞浜３丁目９番１８９(千葉県浦安市舞浜３−２７−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を313,000円/㎡としました。

千葉県浦安市舞浜３丁目９番１８９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県浦安市舞浜３丁目９番１８９
住居表示舞浜３−２７−９
価格313,000円/㎡
交通施設、距離舞浜、780m
地積171㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

張間雄次氏による調査レポート

不動産鑑定士張間雄次
価格313,000円/㎡
個別的要因価格形成要因に影響する変動は特には認められない。
地域要因駅に近く区画整然とした住宅地で住宅需要の回復や建売業者の土地需要も強い。震災の影響は残るが域外からの需要もみられ地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした良好な住宅地である。東日本大震災の液状化による影響が一部に残っているが、逐次改修され著名な住宅地としての名声を取り戻しつつある。地価は上昇傾向にある。
市場の特性対象標準地の同一需給圏は、浦安市内のJR京葉線沿線の徒歩圏内の住宅地域である。売買での需要者の中心は、千葉県西部や東京都区部東部地域に居住する企業経営者や上場企業管理職、自営業者等である。戸建住宅が中心で中規模のものが建ち並んでいる。対象標準地は、駅徒歩圏に位置し、戸建住宅が大部分であり、50坪程度の土地で5200万円、新築住宅で7500万円程度が需要の中心である。
一般的要因金融緩和が進み賃貸不動産への需要が増加している。株価も回復傾向にある。金利も極めて低いので住宅への投資は増加している。

小畑昌也氏による調査レポート

不動産鑑定士小畑昌也
価格313,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因震災復興の進捗から地域の活力は回復しつつあり、景気回復や根強い需要から、地価は上昇傾向で推移した。
地域要因の将来予測舞浜駅徒歩圏の閑静な住宅地域であり、今後も現在の居住環境を維持すると予測する。液状化被害の爪痕は依然残るものの、液状化対策の進捗やブランドイメージに支えられ、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は主にJR舞浜駅、新浦安駅を駅勢圏とする区画整然とした戸建住宅地域。需要者の中心は、かつての市内外の富裕者層から、震災以降は浦安市居住者や地縁者へと変化している。賃貸住宅からの住換えや資産保有目的など値頃感による需要が認められ、最近では市外からの需要も顕在化している。熟成度の高い既成住宅地のため、更地の供給は殆どみられない。中古戸建物件で5000万円∼6000万円前後が需要の中心である。
一般的要因人口は震災以降減少に転じ、その後は微増で推移。取引件数や新設住宅着工戸数は増加傾向にあり、市内の不動産市況は改善傾向にある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6357767
北緯 139度8900606

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

舞浜駅(地価相場 264,000円/㎡)葛西臨海公園駅(地価相場 354,000円/㎡)新浦安駅(地価相場 258,500円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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