東京都江戸川区東葛西３丁目６１番外(葛西駅・浦安駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
284,000円
2016年01月01日に行った東京都江戸川区東葛西３丁目６１番外(東京都江戸川区東葛西３−８−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を284,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都江戸川区東葛西３丁目６１番外 |
| 住居表示 | 東葛西３−８−５ |
| 価格 | 284,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 葛西、1,200m |
| 地積 | 137㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 住宅、アパートに寺院等も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.5m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
森脇哲史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森脇哲史 |
|---|---|
| 価格 | 283,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因を変動させる特段の要因は見られない。 |
| 地域要因 | 地域要因を変動させる特段の要因は見受けられないが、実需の増加から地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因の特段の変動は見受けられず、当面は現状維持にて推移すると予測する。地価の下落は止まり、上昇へと転じている。今後も上昇傾向を維持して推移していくことが予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、地下鉄東西線沿線あるいは都営新宿線の南方に位置する住宅地域である。都心へ通勤する社会人が主な需要者となる。駅から距離があり、寺院も混在する地域であるが、潜在的な住宅需要が認められる。敷地規模が100㎡以上の画地も多く残るが、徐々に100㎡以下に細分化されていく傾向にある。建売住宅で総額5，000万円程度までの物件が多い。総額5，000万円を超えると需要が鈍ってくる。 |
| 一般的要因 | 景気は上昇傾向であり、不動産市況も回復傾向で、実需の増加に伴い、不動産取引数も増加傾向にある。 |
岡村淑子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岡村淑子 |
|---|---|
| 価格 | 284,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域内の標準的な住宅地であり、競争力は標準的である。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅からの交通接近条件がやや劣る地域であるが、需給は安定的で、地価は安定的に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 低層住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変化はないので、当分の間現状維持と予測する。需給は安定的で地価水準は上昇基調で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東西線・京葉線沿線や都営新宿線南部に位置する住宅地域である。需要者の中心は自己居住用の不動産を求める個人や地元不動産開発業者等である。葛西駅徒歩圏の住宅地域の中ではやや交通接近条件に劣る地域ではあるが一定の需要は認められる地域で需給は安定している。地価は緩やかな景気回復の影響で上昇傾向で推移している。需要の中心は土地は100㎡程度で3000万円程度、新築戸建は4000万円台程度である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復傾向を持続しており不動産市場も概ね需給は安定的である。一部の需要者は所得の伸び悩みや消費税増税等に不安を抱いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度66804279999999 北緯 139度8824796 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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