千葉県浦安市美浜４丁目１６番２７５(新浦安駅・市川塩浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


308,000円

2017年01月01日に行った千葉県浦安市美浜４丁目１６番２７５(千葉県浦安市美浜４−１９−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を308,000円/㎡としました。

千葉県浦安市美浜４丁目１６番２７５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県浦安市美浜４丁目１６番２７５
住居表示美浜４−１９−１３
価格308,000円/㎡
交通施設、距離新浦安、900m
地積167㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

増田優子氏による調査レポート

不動産鑑定士増田優子
価格309,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因復旧工事により、街並みに液状化被害の影響はほぼ見られない。震災の影響も薄れつつあり、地価水準は横ばいから若干上昇傾向。
地域要因の将来予測区画整然とした戸建住宅地として熟成しており、今後とも現在の住環境を維持すると予測する。築後30年以上経過した住宅が多く、建て替えが目立ちつつある。地価は横ばいから若干の上昇傾向。
市場の特性同一需給圏はJR京葉線「新浦安」駅を最寄とする住宅地域。震災後の需要者の中心は浦安市内及びその近隣市区に居住する若年層の第一次取得者層で、都心への通勤者が主体。復旧工事が進捗し、同一需給圏外からの需要者も見られるようになった。良好な住環境で、生活利便性にも優れており、震災後も一定の需要が認められる。市場の中心価格帯は、土地5千万円前後で、地区計画の無いエリアの小規模な新築戸建で45百万円前後。
一般的要因土地取引件数は平成28年1−6月期は対前年同期比で増加。新町中町地区は震災で液状化被害が大きかったが、底値感もあり、需要は回復傾向。

高松芳壮氏による調査レポート

不動産鑑定士高松芳壮
価格307,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。また、個別的要因の格差率を変動させる市場性の変化も特に認められない。
地域要因住環境に優れた地域である。地価水準は比較的高いものの、震災の影響が少なくなり、安定的な需給関係が続いている。
地域要因の将来予測地域の特性を大きく変化させる要因は特に見受けられないが、震災の影響が少なくなったため、減少した市外からの需要が次第に回復に向かうことが期待される。
市場の特性中規模住宅が建ち並ぶ対象標準地周辺においては、土地は170㎡程度で、土地価格5，000万円程度が中心的価格帯であるが、新築戸建物件の取引は少ない。同一需給圏は、JR京葉線「新浦安」駅勢圏の戸建住宅地域で、需要の中心は都心通勤者または地縁者を主とする30∼40代の一次取得者である。住環境等に優れた当該圏域では、震災の影響も少なくなり、継続する低金利や住宅取得支援策等の影響もあって、安定的な需給関係が続いている。
一般的要因都心接近性に優れた圏域では人口推移も比較的良好で、引き続き低金利や住宅取得支援策等の影響を受けて、地価は総じて安定的な推移状況にある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6558307
北緯 139度9138607

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新浦安駅(地価相場 258,500円/㎡)市川塩浜駅(地価相場 270,000円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)行徳駅(地価相場 310,500円/㎡)舞浜駅(地価相場 264,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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