千葉県浦安市東野２丁目９７番(新浦安駅・浦安駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
231,000円
2017年01月01日に行った千葉県浦安市東野２丁目９７番(千葉県浦安市東野２−７−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を231,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県浦安市東野２丁目９７番 |
| 住居表示 | 東野２−７−５ |
| 価格 | 231,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新浦安、1,900m |
| 地積 | 140㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
塚田孝久氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 塚田孝久 |
|---|---|
| 価格 | 231,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 震災の影響は比較的少ないエリアである。地域要因に特に変化は見られず、地価は概ね横這いで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 熟成した中規模一般住宅を中心とした住宅地域で、特別な変動要因は認められず現状のまま推移するものと予測する。地価は概ね横ばいで推移するものと思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は浦安市内のJR京葉線、東京メトロ東西線各駅を圏域とする住宅地域。需要者は都内へ通勤する一次及び二次取得者で市内の居住者や地縁者が主で、依然として市外からの需要は少ない状況が続いている。中規模一般住宅が多い対象標準地周辺では、土地は140㎡程度で3200万円程度、小規模の新築戸建住宅は40百万円∼45百万程度が取引の中心となっており、地価は概ね横ばいで推移している。 |
| 一般的要因 | 人口は微増。土地取引件数は増加傾向。元町地区は需要は底堅く地価はやや上昇傾向、一方中町、新町地区は横ばい乃至やや上昇傾向で推移している。 |
隆一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 隆一 |
|---|---|
| 価格 | 231,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。個別的要因に対する選好性の大きな変化も認められない。 |
| 地域要因 | 鉄道駅バス圏、東日本大震災で被災した住宅地域。地価は落ち着きを取り戻しており、地価はほぼ横ばい状態にあると思われる。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般戸建住宅を中心とする住宅地域として熟成している。今後も現在と同様な状態で推移するものと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は浦安市内、JR京葉線、東京メトロ東西線各駅勢圏の住宅地域。戸建住宅地の需要は都内へ通勤する30歳代∼40歳代の1次、2次取得者が主流と思われる。東日本大震災以後、市外からの購入者は減少。戸建住宅用地（土地）の総額は3，000万円台∼6，000万円台程度、土地建物の総額は4，000万円台∼8，000万円台程度の物件が中心。震災被災地の地価下落基調はほぼ止まり、横ばいないしやや上昇の地域も見られるようになった。 |
| 一般的要因 | 社会全般的な景気動向を反映し環境、利便性に優れた住宅地域は地価上昇継続、これらが劣る地域は横ばいないし下落と2極化が明確化している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6495811 北緯 139度8965846 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県東葛飾郡浦安町堀江字古田１５６番千葉県東葛飾郡浦安町欠真間飛地字池ノ割１６６２番１千葉県浦安市弁天６番１２９千葉県浦安市海楽１９番１６千葉県浦安市東野３丁目２４番千葉県浦安市堀江５丁目１２６５番２千葉県浦安市富士見２丁目２５５３番２千葉県浦安市堀江６丁目１８１１番３千葉県浦安市東野３丁目１８６番千葉県浦安市富岡１丁目３番１７０千葉県浦安市富士見３丁目２７６９番８
参考：近隣駅の地価相場
新浦安駅(地価相場 258,500円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)舞浜駅(地価相場 264,000円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)葛西臨海公園駅(地価相場 354,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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