東京都江戸川区中葛西１丁目３５番１６(葛西駅・西葛西駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


345,000円

2017年01月01日に行った東京都江戸川区中葛西１丁目３５番１６(東京都江戸川区中葛西１−３５−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を345,000円/㎡としました。

東京都江戸川区中葛西１丁目３５番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区中葛西１丁目３５番１６
住居表示中葛西１−３５−１０
価格345,000円/㎡
交通施設、距離葛西、950m
地積115㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、事業所、マンション等が混在する住宅地域
前面道路の状況北6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮本隆氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本隆
価格344,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因景気回復とマイナス金利の影響から、価格が一段と強含み傾向で推移するようになった。
地域要因の将来予測住宅、事業所、マンション等が混在する住宅地域であるが、地域内に特段の変動要因はなく、現状のまま推移すると予測する。東西線沿線の住宅地の需給は安定しており、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は江戸川区内の東京メトロ東西線沿線及び都営新宿線沿線の南側に広がる住宅地域。需要者の中心は区内在住者であるが、戸建志向の二次取得者層の流入も見られる。都心へのアクセスの良さが評価されて、葛西地区の宅地需要には底堅いものがあり、需給は強含みで推移している。土地は3，000万円∼4，000万円程度、新築の戸建住宅は4，500万円∼5，500万円程度を中心に取引されている。
一般的要因江戸川区の人口は微増傾向で推移している。小岩駅周辺で再開発、都営新宿線沿線で区画整理事業が進んでいる。

岡村淑子氏による調査レポート

不動産鑑定士岡村淑子
価格345,000円/㎡
個別的要因地域内の標準的な住宅地であり、競争力は標準的である。個別的要因に変動はない。
地域要因葛西駅徒歩圏内の標準的な住宅地域で地域要因の特別の変動は見られない。
地域要因の将来予測低層の普通住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変化はないので、当分の間現状維持と予測する。一定の需要が認められ地価水準は上昇基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は地下鉄東西線沿線の住宅地域である。需要者の中心は自己居住用の不動産を求める第1次・第2次取得者層の個人や地元不動産開発業者等である。規模がまとまればマンション用地としての需要もある。江戸川区内住宅地域の中でも選好性の高い地域で、需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。需要の中心は土地は100㎡程度で3500万円程度、新築戸建は5000万円程度である。
一般的要因住宅金利低下により住宅需要は堅調であるが、建築費の高止まりや需要者の所得の伸びが限定的であることから、市場にはなお不安定要素がある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6705169
北緯 139度8710719

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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