東京都江戸川区中葛西３丁目２３番２１(葛西駅・西葛西駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


405,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区中葛西３丁目２３番２１(東京都江戸川区中葛西３−２３−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を405,000円/㎡としました。

東京都江戸川区中葛西３丁目２３番２１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区中葛西３丁目２３番２１
住居表示中葛西３−２３−１９
価格405,000円/㎡
交通施設、距離葛西、450m
地積161㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況共同住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況東6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

平井良之氏による調査レポート

不動産鑑定士平井良之
価格404,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都心への接近性が良く、駅に近い、人気のある東西線の葛西地区であり、最近の経済動向及び立地条件等から地価は上昇している。
地域要因の将来予測当該地域は、最寄駅から徒歩6分程度で、マンションが建ち並ぶ区画整然とした区内では比較的新興住宅地域で、当分の間、現状のまま推移するものと判断する。地価は、景気回復に伴い上昇するものと考える。
市場の特性同一需給圏は、江戸川区内で、主に東西線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、都心に通い江戸川区等に居住する一次取得者及びマンションからの二次取得者が主で、中には賃貸マンションに投資する個人投資家も見られる。都心に近く駅にも近い生活利便性の高い熟成された葛西駅周辺のため、住宅購入者の購入意欲は高い。土地の単独取引は限られるが、1㎡当たり415，000円程度であり、新築戸建住宅の総額は5，000万円以上である。
一般的要因景気は、このところ一部に弱さも見られるが、緩やかな回復基調が続いている。当区の1年間の人口は約0．7％増である。地価は、上昇傾向である。

牧野治世子氏による調査レポート

不動産鑑定士牧野治世子
価格405,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に大きな変動はないが、居住環境と利便性を兼ね備えた地域のため、需要はさらに堅調である。
地域要因の将来予測葛西駅から徒歩数分の利便性の高い住宅地域で、地域内に特段の変動要因はなく、当分の間、現状のまま推移するものと思料する。東西線沿線の住宅需要は強く、地価は今後も上昇傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、東京メトロ東西線沿線を中心とした江戸川区内の住宅地域と把握される。主たる需要者は、自己使用を目的とする都心への通勤層や、収益用不動産に投資する個人等とみられる。最寄駅から徒歩数分、都心部へのアクセス、住環境ともに良好なため、市場における競争力は高い。市場での取引は、新築建売の場合5，000万円台が中心であるが、稀少性の高い更地や収益用不動産については高額の取引もしばしばみられる。
一般的要因江戸川区の人口は近年増加傾向にあり土地区画整理や細街路拡幅によって、街区の整備も進みつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6664284
北緯 139度8708749

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

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引用

国土交通省鑑定評価書
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