東京都江戸川区清新町２丁目７番５(西葛西駅・葛西臨海公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


354,000円

2017年01月01日に行った東京都江戸川区清新町２丁目７番５(東京都江戸川区清新町２−７−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を354,000円/㎡としました。

東京都江戸川区清新町２丁目７番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区清新町２丁目７番５
住居表示清新町２−７−１８
価格354,000円/㎡
交通施設、距離西葛西、1,200m
地積1,048㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)5F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層マンションが多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南16.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中川太知氏による調査レポート

不動産鑑定士中川太知
価格354,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因震災直後は需要が低迷した地域であるが、住環境・学区が人気の地域で、住宅需要は回復傾向にあり、地価は上昇傾向で推移。
地域要因の将来予測液状化対策の管路インフラ耐震化工事が完了。地域内及び周辺に格別の要因変動はみられず、当面は現状の環境で推移すると予測する。マンション用地の需要は多く、地価は引き続き強含みで推移すると予測。
市場の特性対象地は規模が大きく、中心的需要者は住宅開発事業者となる。開発事業者は広域的に取得検討を行うため、同一需給圏を江戸川区及び周辺区の住宅・商業地域と判定した。開発事業者の用地需要は根強いが、開発できる規模の供給は少なく、売り手優位の市況が続いている。マンションの最終需要は都心部へ通勤する一次取得者層が中心で、需要は安定している。同一沿線の新築マンション（共同住宅）の価格は、ファミリータイプで4，500∼5，500万円程度。
一般的要因江戸川区の人口、世帯数は微増傾向が継続。住宅ローン金利低下による需要の下支えもあり、新設住宅着工戸数、新築戸建価格も堅調に推移。

荒川真司氏による調査レポート

不動産鑑定士荒川真司
価格353,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅からやや距離があり、戸建住宅と共同住宅が多い住宅地域である。居住環境に特段の変化はない。地価は前年より一段と上昇傾向にある。
地域要因の将来予測都心へのアクセスが良く、マンション需要の高い住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。マンション需要の高まりを背景として、地価水準は、上昇傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は江戸川区及び周辺区の住宅地域である。城東地区の大規模宅地と代替性が高い。需要者の中心は、地元の不動産業者、中堅又は大手デベロッパーが考えられる。大規模宅地の供給は希少であり、住宅ローンが低金利となっていることから、需要は堅調といえる。マンションの最終需要者は、都心へ通勤する個人が中心である。マンション一戸当たりの標準的な規模は60㎡から80㎡で、その中心価格帯は4，500万円から5，500万円程度である。
一般的要因江戸川区の人口は、微増傾向であるが高齢化も進んでいる。低金利を背景として、区内の不動産市況は、住宅地、商業地ともに、堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6559872
北緯 139度8564403

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)葛西臨海公園駅(地価相場 354,000円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)南砂町駅(地価相場 360,000円/㎡)新木場駅(地価相場 385,500円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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