千葉県浦安市弁天２丁目６番１２９(舞浜駅・新浦安駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


266,000円

2017年01月01日に行った千葉県浦安市弁天２丁目６番１２９(千葉県浦安市弁天２−２１−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を266,000円/㎡としました。

千葉県浦安市弁天２丁目６番１２９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県浦安市弁天２丁目６番１２９
住居表示弁天２−２１−５
価格266,000円/㎡
交通施設、距離新浦安、1,900m
地積165㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

勝見秀男氏による調査レポート

不動産鑑定士勝見秀男
価格266,000円/㎡
個別的要因基準方位北側接面道路に対し、対象標準地は北東側接面道路であるが、その他はほぼ地域の標準的な画地であり、市場性に変化はない。
地域要因臨海部の中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られない。震災の影響は薄れ、地価は横這い傾向で推移した。
地域要因の将来予測大手デベロッパーが開発した区画整然とした住宅地域で、現況の利用状況が維持されると予測する。地域要因に特段の変動はなく、地価は横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR京葉線の新浦安駅及び舞浜駅を最寄駅とする臨海部の住宅地域で、需要者は市内の居住者及び地縁者が主体である。東日本大震災による液状化の発生した地域で、東京湾北部地震予想震源地にも該当していることから圏外からの需要は弱いが、震災による影響は薄れて地価は横這い傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地が3500∼4500万円、新築戸建住宅は殆どみられず、中古戸建住宅は5000万円前後である。
一般的要因金融緩和と超低金利による下支えで、都心への交通利便性及び生活利便性の良好な住宅地域を中心に地価は堅調に推移している。

越野昭夫氏による調査レポート

不動産鑑定士越野昭夫
価格266,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因液状化による被害を受けた地域であるが、居住環境等比較的良好であることなどから需要は安定傾向も見られる。地価は横ばい基調で推移している。
地域要因の将来予測震災の影響は和らいだものの新たな変化は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は、当面は横ばい傾向にて推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、浦安市内のJR京葉線各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者は、被災の事情に通じる地縁選好者が中心となっている。居住環境等に恵まれるが震災の影響も未だ残り、最寄駅から距離のある地域では需要の大きな回復は見られず、地価は横ばい傾向が続いている。土地は160∼170㎡が取引の中心で取引価格は250∼280千円／㎡の水準である。
一般的要因デフレ脱却・経済再生政策等の効果は、未だまだら模様。一般住宅市場は、交通利便性の劣る地域を除き、需要超過傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6410986
北緯 139度8980014

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県東葛飾郡浦安町堀江字古田１５６番千葉県東葛飾郡浦安町猫実字新中宿８９３番２千葉県東葛飾郡浦安町猫実字辰己１２９９番３千葉県東葛飾郡浦安町入船３８番１０９千葉県浦安市舞浜３丁目９番１８９千葉県浦安市東野３丁目２４番千葉県浦安市弁天４丁目６番７７０千葉県浦安市堀江６丁目１８１１番３千葉県浦安市東野３丁目１８６番千葉県浦安市堀江３丁目９３４番２千葉県浦安市富岡１丁目３番１７０千葉県浦安市鉄鋼通り２丁目１０８番

参考：近隣駅の地価相場

舞浜駅(地価相場 264,000円/㎡)新浦安駅(地価相場 258,500円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)葛西臨海公園駅(地価相場 354,000円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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