千葉県浦安市猫実２丁目１４３９番２５(浦安駅・南行徳駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
283,000円
2017年01月01日に行った千葉県浦安市猫実２丁目１４３９番２５(千葉県浦安市猫実２−２７−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を283,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県浦安市猫実２丁目１４３９番２５ |
| 住居表示 | 猫実２−２７−２０ |
| 価格 | 283,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 浦安、1,100m |
| 地積 | 150㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中に、店舗等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東6.2m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
山口真由美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山口真由美 |
|---|---|
| 価格 | 282,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特に変動はない。 |
| 地域要因 | 地下鉄から徒歩圏の住宅地域であり、都心への通勤圏として堅調な需要の中で、地域内の地価も安定的に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 最寄駅から徒歩圏内の住宅地であり、都心への接近性からも一定の需要がある。地域要因に特段の変動ななく、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は浦安市内の東京メトロ東西線、及びJR京葉線周辺の一般住宅地域で、一部店舗等もみられる。需要者の中心は市内居住者で30歳代から40歳代の都心へ通勤するサラリーマン層で、圏外からの転入は少ない地域である。戸建住宅の土地は100㎡前後で3000万円前後、新築物件は4000万円台後半が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 景気は、このところ弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。市内の人口は微増傾向にある。 |
加納成俊氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 加納成俊 |
|---|---|
| 価格 | 284,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。市場競争力は中程度である。 |
| 地域要因 | 私鉄駅徒歩圏の住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 既成住宅地域で、当該地域の発展又は衰退に影響を与えるような要因は特に認められず、当分の間は概ね現状と同様の住環境を維持していくものと思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は浦安市内のうち東京メトロ東西線及びJR京葉線各駅勢圏の住宅地域。需要者は、標準的画地規模の場合、地縁的選好性を有する都内通勤の一次取得者及び二次取得者、中規模以上の場合は建売分譲、マンション分譲目的の開発業者及び不動産業者等が多い。土地の中心価格帯は150㎡程度で総額40百万∼45百万円前後、新築建売分譲では土地を細分化し、これに建物を付けて総額40百万∼55百万円前後。地価は上昇傾向で推移している。 |
| 一般的要因 | 景気は一部に改善の遅れもみられるが緩やかな回復基調が続いている。但し、海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響に留意する必要がある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6596773 北緯 139度8982842 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県東葛飾郡浦安町猫実字新中宿８１３番２千葉県東葛飾郡浦安町猫実字元割６０１番７千葉県東葛飾郡浦安町当代島字北境５９８番３千葉県東葛飾郡浦安町欠真間飛地字池ノ割１６６２番１千葉県浦安市海楽１９番１６千葉県浦安市北栄３丁目８５１番２千葉県浦安市堀江１丁目１５２８番３外千葉県浦安市北栄３丁目９９６番２千葉県浦安市北栄１丁目６０４番２千葉県浦安市猫実３丁目９８１番４千葉県浦安市猫実４丁目６５８番１外千葉県浦安市当代島１丁目５０９番４
参考：近隣駅の地価相場
浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)新浦安駅(地価相場 258,500円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)市川塩浜駅(地価相場 270,000円/㎡)舞浜駅(地価相場 264,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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