東京都江戸川区中葛西５丁目６番２４(西葛西駅・葛西駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


400,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区中葛西５丁目６番２４(東京都江戸川区中葛西５−６−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を400,000円/㎡としました。

東京都江戸川区中葛西５丁目６番２４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区中葛西５丁目６番２４
住居表示中葛西５−６−１３
価格400,000円/㎡
交通施設、距離西葛西、800m
地積151㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅、共同住宅が見られる住宅地域
前面道路の状況南6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松本裕氏による調査レポート

不動産鑑定士松本裕
価格400,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。総額がやや嵩むものの、南6m公道に面するため、競争力は中程度。
地域要因区内でも土地供給余力が限定される西葛西駅徒歩圏にあり、引き続き人気は高い。特筆すべき地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測一般住宅及び共同住宅が多い熟成した住宅地域であり、当面現状で推移するものと予測する。宅地供給余力が限定される西葛西駅徒歩圏の人気エリアのため、地価は引き続き上昇傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね江戸川区南部・中部の住宅地域。特に東京メトロ東西線徒歩圏住宅地域との代替性が高い。典型的需要者は①都心部に勤務する中高所得者層・準富裕層②江戸川区に居住経験のある一次取得者又は地縁者。東西線沿線は、区内他沿線に比し土地供給余力が限定され、画地条件良好な物件を中心に引き合いは強い。都心部地価上昇の波及効果の影響も受け強含みで推移している。中心価格帯は新築戸建で総額4，500∼5，000万前後である。
一般的要因震災後一時減少した区内人口は、回復基調が鮮明となり、震災前との比較においても増加している。住宅着工数は、総じて堅調に推移している。

勝田晴彦氏による調査レポート

不動産鑑定士勝田晴彦
価格400,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因葛西・西葛西駅のほぼ中間に位置する幹線道路背後の住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。地価はやや強含み傾向にある。
地域要因の将来予測低層住宅地域として熟成している。葛西地区は都心のベッドタウンでもあり、消費増税やオリンピックに向けた積極的取引も見られ、建売業者の取得意欲も堅調である。地価はやや強含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は江戸川区内の東京メトロ東西線沿線の住宅地域一帯が概ね該当する。需要者の中心は1次取得者層若しくはこれらのエンドユーザーを対象とする不動産業者等である。葛西地区は都心へのアクセスが良く、都内では比較的値頃感もあり、建売業者の取得意欲も堅調である。近隣地域は駅・幹線道路等の接近性にも恵まれているため比較的強い需要が見込まれる。土地は100㎡程度で4，000万円程度、新築の戸建物件は4，500万円程度が取引の中心。
一般的要因消費増税反動減からの回復傾向が見られ住宅着工は概ね横ばいで推移している。人口は高齢化の進行も認められるが23区では3番目に若い区である。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6621675
北緯 139度8652782

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)葛西臨海公園駅(地価相場 354,000円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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