地域要因

城南区北部の住商混在地域である。商業地としての繁華性に乏しいが、交通利便性等に優れており、共同住宅用地としての需要は底堅い。

地域要因の将来予測

店舗および中高層の共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域で、交通利便性に優れることから、駅近の住宅地としての需要が高く、今後、共同住宅の利用増加が予測される。地価水準は、上昇基調で推移していくと思料する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した結果であり、現実市場の動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。収益価格は、商業地の収益性に着目した理論的な価格であるが、賃料、空室率の査定や還元利回り等の想定項目が多く、相対的に規範性が劣る。したがって、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からはやや距離があるものの、比較的良好な住環境を備えており、住宅需要は底堅く、地価は依然として上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、現実に成約した多数の取引事例から比準して求めており、現在の市場動向を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は最有効使用の共同住宅を想定したが、居住快適性を重視した自己居住目的での取引が中心であることから、収益価格の説得力は相対的に劣ると判断される。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

天神地区から続く準高度業務地域であり、事務所需要は横這いだが、高額マンション開発予定やマネー流入により地価水準上昇。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

従来の需要者はオフィスビル投資家であったが、最近は当市の高額所得者（資産家、大企業社員、公務員等）や市外投資家をエンドユーザーとする高額マンション用地としての仕入値が、地価形成上の支配力を高めている。従って現実市場性を反映する比準価格の規範性は高いが、収益価格の説得力は下限値を示す状況になりつつある。よってマネー流入、インバウンド、オフィス需要の動向も踏まえつつ、比準価格を重視し、収益価格は参酌して鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域はマンション等が建ち並ぶ住宅地域であり、街路条件等が良好なマンション適地に対する土地需要は特に高いと推察される。

地域要因の将来予測

当該地域は熟成した市街地に位置するマンション等が建ち並ぶ住宅地域で、優良なマンション素地について、需要が旺盛な状況が続いていることもあり、地価水準は上昇基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格については、同一需給圏内に存する比較的大規模な取引事例や近隣地域に近接する住宅地の取引事例を中心に収集・選択のうえ、適切な補修正により求めたものである。一方、分譲マンション用地の需要者は、投資採算性から意思決定を行う分譲マンション業者等で、開発法による価格は需要者の視点を具現化した価格といえる。以上から、比準価格と開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平尾地区は、住宅地として人気が高く、分譲住宅、賃貸住宅等の開発用地需要が旺盛な地区であり、土地価格は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は最有効使用の店舗兼共同住宅ビルの建築を想定して求めたものであるが、賃料設定等の収支項目や建築工事費等の想定要素が多数含まれており相対的な信頼性がやや劣る。一方、比準価格は、中央区内の取引事例に基づき査定しており市場の実態を反映したものである。従って、本件では取引の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、共同住宅を主体とした住宅地域として成熟しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。不動産市況は回復傾向にあり、地価は上昇傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、且つ実証的である。また、当該地域周辺にはアパート等収益物件も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。本件は居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 都心部からやや離れた商業地域で、一定の商業地需要があるのに加えマンション適地としても見直されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は現実の市場取引から求めた価格であり、実証的であり、規範性が高いものと判断した。収益価格は事業目的の商業地であり、重要な検証手段となるが、想定要素を含んでいる事を考慮し参考にとどめる。以上より、比準価格を中心とし、収益価格を参考として、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中高層店舗兼事務所地として成熟しており、今後とも現状の土地利用を維持するものと予測する。不動産市況は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、実証的である。また、収益価格は理論的な価格であるが、賃料の粘着性等の理由により、やや低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

従来から品等が良好な住宅地域。地域要因に大きな変動は無いものの、都心部の住宅需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中層の共同住宅を主に一般住宅が介在する福岡市随一の高級住宅地で、このエリア限定の根強い需要がある。立地の希少性から、需要は競合する傾向が窺え、地価は上昇している。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する複数の取引事例から試算しており、説得力は高い。一方、開発法による価格は、デベロッパーの投資採算性を反映した価格であるが、想定上の不確定要素が介在すること等により相対的に信頼性がやや劣る。従って、市場の動向を反映した実証的な比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量の上、代表標準地から規準した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

立地条件が良好であることから、中高層の事務所ビル等が建ち並んでいる。土地需要は回復傾向にあり、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

事務所ビル等が多い商業地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、中高層の店舗付共同住宅や事務所ビル等が集積する商業地域で、分譲マンション用地としての需要も認められる等、地価は上昇傾向に転じているが、賃料の遅行性等の影響もあり、土地価格に見合った賃料を収受し難く、収益価格は低位に試算された。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、類似する他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

福岡市中心部への接近性が良好であり、薬院・渡辺通地区の空室率も改善傾向にあり、需要も堅調なことから、地価水準は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、現実の不動産市場で成立した幹線道路沿いの商業地の取引事例を中心に試算されており規範性が高い。当該地域は、中層の事務所ビル等が建ち並ぶ幹線沿いの商業地域であり、収益価格は、想定要素を多く含むものの近年の投資用不動産の取引では重視すべき価格である。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

城南区北部の既存住宅地域である。地域要因に変動はないが、利便性に優り、需要は高いが供給が少ない状況である。地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心にアパート等が混在する既成の住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測される。利便性等に優り不動産需要は強含みであり、地価は上昇傾向で今後も同様に推移するものと予測される。

価格決定の理由

利便性等に優る戸建住宅を中心とした住宅地域で、アパート等の収益物件も混在する。同一需給圏内における取引は自己使用目的のものが支配的で、類似地域において、多数の信頼性のある取引事例が収集されている。以上より、当該地域が収益性よりも快適性が重視される住宅地域であることに鑑み、比準価格を重視し、収益価格をやや関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、低層住宅地域として成熟しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。不動産市況は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、且つ実証的である。また、当該地域周辺にはアパート等収益物件も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。本件は居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

天神駅徒歩圏内に位置し、商業ビルの成立条件を満たしている。金融緩和政策もあり、周辺では商業ビルや共同住宅の取引需要は高まっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、中央区内の代替競争関係にある取引事例に基づき求めており、市場の実態を反映したものである。一方、収益価格は最有効使用の事務所ビルの建築を想定して求めたものであるが、賃料や空室率等の収支項目等の想定要素が多数含まれており、相対的な信頼性はやや劣る。従って、本件では取引の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

「西鉄平尾」「高宮」駅徒歩圏で上品等の住宅地域。近隣付近の住宅需要は増えており高水準の取引も散見される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は西鉄天神大牟田線沿線の標準地と距離的に近い大楠、向野、多賀地区の代替性を有する取引事例を基に適正に補修正を行った実証的な価格である。一方、近隣地域は自用を前提とする持家主体の中規模の一般住宅地域であり、アパート等は少なく、賃貸市場が成熟していない為収益還元法は適用できなかった。従って、比準価格を標準とし、周辺の公基準地価格の推移等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

マンション用地への需要は依然強く、駅への接近性や社会的環境等が良好なため適地としての地位は高まっており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は信頼性ある事例を採用し、十分に検討して求めており、市場性を反映した実証的価格で規範性を有する。収益価格は理論的価格で、最有効使用の観点から本件では考量すべき価格と思料するが、賃料の遅行性や想定要素を含む点等は否めず、相対的信頼性はやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に、市場の特性・代表標準地との均衡及び地価変動の推移等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域である。不動産需要は堅調であり、投資目的の売買も多く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中高層の店舗ビルが建ち並ぶ繁華な商業地域であり、周辺地域では投資物件の件数も増加しており、今後も開発及び建替等が進められるものと予測する。以上より、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は、採用事例に高額な投資物件等もあり各試算値間にバラツキがあるものの、市場性を反映した実証的な価格と思料する。収益価格は、賃料水準は上昇傾向にあるが、土地価格に見合う賃料水準には至っていない点及び還元利回りの査定に微妙な点があること等によりやや低位に試算された。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、更には一般的要因の動向も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心天神からやや離れるが、駅に近く利便性が高いところから、マンションや収益用物件の適地として需要が強いため、地価は上昇基調を維持。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

幹線道路沿線であるが、都心天神からやや離れているため、店舗や事務所ビルの立地としては、需要面において劣ることを考慮して、需給動向の予測から賃料及びその変動率を保守的に想定したことより、収益価格は低めに求められたものといえる。試算価格の調整に当たっては、類似の地域の取引事例を採用して試算した比準価格の方を重視して、代表標準地価格との均衡に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

人口変動率は南区平均（H25∼28の3年で＋1．6％）に対し、平和1・2・4丁目は＋2．3％とやや高い。

地域要因の将来予測

空地は少ない。地場不動産業者による2∼3区画の建売分譲や建築条件付き分譲が売れている。高台で駅からもやや遠いが、中央区に近接しており、品等は良い。取引価格は高く、地価は上昇傾向。

価格決定の理由

近隣地域は第1種低専で傾斜地の戸建住宅地域である。比準価格は、標準地に近接する平和エリアの取引を多数採用しており、資料の信頼性が高い。また、大規模地の地主が大手アパートメーカーで低層賃貸アパートを建設するケースはあるが、土地を購入してのアパート建築は採算が取れないので、収益価格は試算しなかった。以上より、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

福岡パルコ新館・本館の好業績、各百貨店の地階フロアのリニューアル等大型改装が相次ぎ商業施設の整備、拡充が進み集客力が高まった。

地域要因の将来予測

商業施設の新築開業、大型改装による集客力の高まりに加え、航空法の高さ規制の特別承認、容積率の割増し等天神ビッグバンプロジェクトにより再開発と建て替え計画の気運が高まり、地価は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場参加者及び最有効使用が類似する商業地の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。収益価格は、収益性の側面から市場価値を把握したもので、近時の投資用不動産の取引において重視すべき価格であるが、想定要素が多いことなどから、規範性はやや劣る。以上から、近時の需給が逼迫した地域の地価動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅や天神地区への接近性並びに良好な住環境を備えた地域であり、マンション需要は根強く、地価は依然として上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中高層マンション、中規模住宅等が混在する地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、状況の類似した取引事例から比準して求めており、現在の市場動向を反映した実証性の高い価格である。一方、開発法による価格は、事業採算性に着目して求めたものであるが、価格算定過程において想定項目が介在するものの、需要者の中心がマンション開発業者等であり、規範性を有する。以上により、比準価格を標準とし、開発法による価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。