地域要因

バス便に依存し利便性も劣るため、需要が減少している。

地域要因の将来予測

まだ、空き地等も残ることから、徐々にミニ開発により宅地化が進むものと思料される。

価格決定の理由

賃貸住宅の供給過剰を受けて賃料は低下傾向にあるが、アパートを中心とした賃貸市場は比較的安定している。ただ、バス便に依存し土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。本件評価に際しては快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視しつつも収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

JR新松戸駅徒歩圏内の商業地域であり、需要は高い。地価は上昇傾向に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中低層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の商的環境を維持するものと予測する。今後地価は、上昇傾向に推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該標準地の存する地域は、店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域で、収益性を重視する地域である。ただし、商業地としては最寄駅からやや遠いことから、収益価格はやや低目に求められた。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格も関連づけ、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離があるの住宅地であり、区画整理事業の進展により需要の増加が見られる。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する既成の住宅地域であり、大きな地域要因変動もなく、現状の特性を維持するものと予測する。地価動向としては駅南側の区画整理事業の影響からやや上昇に転じている。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅、アパートが見られる住宅地であるが、収益物件は地主の資産運用が多く、元本に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位となった。土地取引は自用の一般住宅地としての取引が中心であり、収益性よりも快適性が重視される傾向であることから、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理事業が完了したことに伴い、八潮駅周辺は、住環境の良好な住宅地域として熟成しつつある。

地域要因の将来予測

八潮駅の近くに形成されつつある区画整理済の住宅地域で、今後は住環境の良好な住宅地域として成熟して行くものと予測される。

価格決定の理由

本件は利便性の高い住宅地域にあって戸建住宅が最有効使用と判断される土地の価額を求めるものであり、そこに想定される市場参加者は戸建住宅として利用することを前提として市場に参入するのが通常であるため、周辺における土地の取引価格の相場水準等を中心とした価格決定行動を行うのが一般的であるものと判断される。以上により本件では比準価格を標準に収益価格を比較考量し代表標準地価格との均衡に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

近傍ではマンションも建築され、住宅地域の色彩が強まりつつある。

地域要因の将来予測

周辺では戸建分譲やマンション開発も見られるなど住宅地域の色彩が強くなりつつあり、今後もこの傾向は続く可能性が高いと思料される。

価格決定の理由

市内における工場及び倉庫の賃貸市場は未成熟であり、投資採算性による価格形成も通常なされない為、収益価格は低位に求められた。比準価格は取引事例の規範性にややばらつきはあるが、概ね価格牽連性を有する地域に存する事例で補正も適正になされており現実の相場水準を反映した実証的な価格である。したがって本件では比準価格を中心として代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心へのアクセスが良好な流通業務地区であり区画整理完了等により利便性も増しており、地価水準は強含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

三郷インターに近接していることから、大規模流通業務施設等の進出が著しい。テナント需要も安定しており、換地処分が完了したことから熟成が進み地価水準は強含み傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

募集賃料は上昇基調にありテナント需要は安定的なものの、周辺の流通業務施設との競合や建築費の上昇もあって、収益価格は低位に求められた。また、区画整理完了直後であり、現状での収益物件の取引も少ない。従って、同一需給圏内の類似の工業地域を中心に求めた相対的に信頼性の高い比準価格を重視して、さらに代表標準地と規準して求めた価格を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新松戸駅を最寄とする住宅地は人気が高い。最寄駅からやや距離があるが、街路条件が良好であるため、底堅い需要がある。

地域要因の将来予測

既存の住宅地で、今後とも中規模の戸建住宅地として推移していくものと予測する。新松戸駅徒歩圏内の住宅地域は需要が多く、地価水準は横ばいから上昇傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の存する地域は、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であり地価水準に見合う賃料水準が形成されていないため事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。自己使用目的で取引され取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、市場の実態を反映した比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。景気の回復の兆しが認められるものの、当該地域の地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は最寄駅に近い既存の住宅地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準は横ばい傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域であり、自己居住目的の戸建住宅の敷地とすることが最有効使用である。自用を目的とした取引が主であり、需要者は市場性を最も重視する。また、事業収支の観点から収益物件の想定は困難であり、収益還元法は適用していない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は見られない。周辺の土地区画整理事業後の新興住宅地と比べて相対的な競争力は低下傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅のほか農家住宅も見られる住宅地域である。最寄駅からの距離がやや遠く、駅に近い新興住宅地が次々と開発される状況の下で、相対的競争力は低下、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の共同住宅も周辺には見られるが、土地取引の中心は自己戸建住宅目的である。基準容積率、建築費等の理由で収益物件建築の実現可能性が極めて低いことから収益還元法の適用は断念した。同一需給圏内の類似地域等の類似不動産に係る、取引時点の比較的新しい取引事例を収集選択、適切に補修正し比準価格を試算した。比準価格が市場の特性に最も適合すると判断し、これを標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

流鉄流山線沿線の需要は弱いが、当該地域は最寄駅から近いので、地価はほぼ横ばいに推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅の多い区画整理済みの住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後地価は、しばらく横ばい傾向に推移すると予測する。

価格決定の理由

当該標準地の存する地域は、1低専内の住宅地域であり、画地規模も共同住宅用地としては小さく、さらに流鉄流山線沿線の賃貸需要も弱いことから、収益還元法は適用しなかった。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

TX線の開通により交通の利便性が向上し、街路条件も良好のため安定した需要がある。地価は横ばいからやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であり、今後も概ね現状を維持しながら推移していくものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であるが、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益還元法の適用を断念した。したがって、本件では市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

バス便に依存し利便性も劣るため、需要が減少している。

地域要因の将来予測

まだ、空き地等も残ることから、徐々にミニ開発により宅地化が進むものと思料される。

価格決定の理由

賃貸住宅の供給過剰を受けて賃料は低下傾向にあるが、アパートを中心とした賃貸市場は比較的安定している。ただ、バス便に依存するため土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので、収益価格はやや低位に試算された。本件評価に際しては快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視しつつも収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は中小規模の戸建住宅、アパートが混在する住宅地域であり、今後も概ね現状を維持しながら推移していくものと予測する。地価動向については、横ばい傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地周辺は収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視する地域であり、賃貸市場が成熟していない地域であるため、収益還元法の適用を断念した。積算価格についても、既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため、原価法の適用を断念した。取引の大半は自用を目的とした取引であるため、本件では市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

三郷駅から徒歩圏に位置し、土地区画整理事業が施行済みの地域である。このため、良好な住環境が反映され需要は安定している。

地域要因の将来予測

土地区画整理済みの住宅地域であるが、まだ、空き地等も残ることから、徐々にミニ開発により宅地化が進むものと思料される。

価格決定の理由

賃貸住宅の供給過剰を受けて賃料は低下傾向にあるが、アパートを中心とした賃貸市場は比較的安定している。ただ、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。本件評価に際しては快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視しつつも収益価格を参考にとどめ鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

区画整理された閑静な住宅地域として今後とも推移し、今の環境を維持していくものと予測する。地価は景気を反映して、上昇していくものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は土地区画整理地である新松戸地区内の事例から試算され、現実の不動産市場を反映した実証的で説得力のある価格である。収益価格は画地規模の問題もあって、事業収支の観点から共同住宅の想定が非現実的であり、収益還元法の適用を断念した。積算価格についても既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため、原価法の適用を断念した。従って本件では比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

鉄道駅にも近い県道沿いの商業地域であるが、大型店に顧客を奪われ、小規模な店舗は衰退している。地価は概ね横ばい傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、流山及び加地区の商業地の事例から試算され、現実の不動産市場を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的な価格ではあるが、還元利回り等の採用した数値如何により価格が大きく変動するという難点がある。本件では各試算価格の特徴を十分に考慮したうえで、繁華性に難のある商業地であることから、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

江戸川沿いの低地に存し、小規模開発による行き止まり道路が多い住宅地域。地縁的選好性が強く、居住環境、利便性等の要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

地域の要因の変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばいが続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は自己居住用の戸建住宅を中心とし、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域である。また、第1種低層住居専用地域であり、地価水準に見合う賃料水準が形成されないため、事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法は適用しない。よって、市場を反映した多数の信頼性のある取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

区画整然とした住環境の概ね良好な住宅地域である。周辺の地価水準は横這で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後当分の間は、現状を維持しながら推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は自己居住用の戸建住宅を中心とし、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域である。また、第1種低層住居専用地域であり、地価水準に見合う賃料水準が形成されないため事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法は適用しない。よって、市場を反映した多数の信頼性のある取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地価に影響を与える地域変動要因は特段見られないが、駅近で収益用不動産の適地である一方、売物が少ない状況から地価は堅調推移と予測される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業地における想定需要者は対象不動産の採算性や収益性を重視して投資する。類似地域で収集された多数の信頼性ある取引事例から求められる比準価格は、需要者の投資行動の結果や取引市場の実態を反映した実証的価格である。一方、収益価格は賃貸事業目的で土地を取得する場合の投資採算価格で、理論的ではあるが、純収益算出や還元利回り等に想定事項を抱合している。以上から、比準価格を重視し収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅から遠く通勤利便性の劣る住環境にあり、地価は若干の下落基調にある。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建て住宅と共同住宅等が中心の低層住宅地域であり、今後も住宅地域としての環境を維持し熟成していくものと予測する。

価格決定の理由

収益物件として若年層向けのアパート等も混在しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。対象標準地は快適性を重視する住宅地域にあるので、豊富な取引事例から求められた実証性のある比準価格を重視し収益価格は参考に留め、市場分析の結果及び継続地点の過去の価格バランスを考慮し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 

地域要因

周辺駐車場の宅地化もここ数年でかなり進んでいるものの、最寄馬橋駅勢圏内の住宅地域は全般的に横這い傾向で推移。

地域要因の将来予測

馬橋駅を最寄駅とする小規模戸建住宅地なるも、近辺の駐車場等空地も徐々に開発されつつある。同駅へ徒歩10分程度と良好な接近条件を備えるうえ、底堅い需要を反映して、地価水準は横這い基調で続くと予測される。

価格決定の理由

比準価格を求めるに当って採用した取引事例は、類似地域における自用目的取引を主とした多数の信頼性のあるものである。他方標準地周辺ではアパート等収益物件も散見されるが、地主の遊休地活用や相続税対策等が多い。また当標準地は画地規模が小さく経済合理性の観点から、賃貸住宅の経営が難しいことにより収益価格の適用は断念した。したがって市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に地価形成に影響する地域要因の変動は認められない。地価の下げ止まり傾向が見受けられる。

地域要因の将来予測

一般住宅等が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内には共同住宅が見られるも、地域の中心的特性は自己使用目的での取引が中心である。よって、市場性に着目している比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討をも充分に踏まえ、且つ市場分析の結果をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。