千葉県松戸市松戸新田字庚申前４３５番５６(馬橋駅・新松戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


125,000円

2016年01月01日に行った千葉県松戸市松戸新田字庚申前４３５番５６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を125,000円/㎡としました。

千葉県松戸市松戸新田字庚申前４３５番５６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県松戸市松戸新田字庚申前４３５番５６
住居表示 
価格125,000円/㎡
交通施設、距離みのり台、300m
地積100㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅が建ち並ぶ駅に近い住宅地域
前面道路の状況南東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣木耕治氏による調査レポート

不動産鑑定士廣木耕治
価格123,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。また、個別的要因の格差率を変動させる市場性の変化も特に認められない。
地域要因地域要因の変動は認められない。景気の回復の兆しが認められるものの、当該地域の地価は横ばい傾向で推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は最寄駅に近い既存の住宅地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準は横ばい傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は松戸市及びその周辺の住宅地域であり、主たる需要者は都心へ通勤する松戸市及びその周辺の居住者が中心である。最寄駅への接近性が比較的良好であり、都心への移動も1時間程度である。住宅としての利便性に着目して住宅需要は底堅い。地域の中心的な土地の価格帯としては、標準地規模で1200万円程度、新築戸建住宅で2500万円∼3000万円程度である。
一般的要因景気は海外景気の下振れ懸念があるが、雇用・所得等が改善傾向にあり、回復基調が続く。地価は需要減等の地域を除き、上昇乃至横ばい傾向にある。

増間真一氏による調査レポート

不動産鑑定士増間真一
価格125,000円/㎡
個別的要因新規地点であるが、個別的要因の特段の変動はないと思われる。また個別的要因の修正率を変動させる市場性の変動も認められない。
地域要因特段の地域要因の変動は認められない。公設市場周辺の住環境に劣る住宅地域である。地価は横ばい乃至弱含みで推移していると推定する。
地域要因の将来予測当分の間，現況のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は新京成線松戸駅から八柱駅並びにJR常磐線松戸駅から馬橋駅を駅勢とする住宅地域の圏域。需要者の中心は松戸市内及びその隣接市の居住者で都心への通勤者である。周辺には規模をやや押さえた建売住宅の供給が散見される。市場の中心価格帯は土地100㎡で1000万円∼1500万円程度，新築戸建住宅で2500万円∼3000万円程度である。
一般的要因需要者マインドの転換等により地価上昇地域が見られるが、供給過多・需要少の地域や交通接近・環境条件等に劣る地域は未だ地価下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8161234
北緯 139度9091692

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

千葉県松戸市栄町４丁目２２５番１千葉県松戸市馬橋字西条１７９６番３千葉県松戸市小山字鴻之台８１９番５千葉県松戸市栗山字太郎五作１３８番６千葉県松戸市新松戸南３丁目１７２番３千葉県松戸市根本１０番８外千葉県松戸市西馬橋１丁目３０番７千葉県松戸市馬橋字西条１８０１番４千葉県松戸市西馬橋４丁目２４１番３千葉県松戸市高塚新田字木戸前１６０番１３２千葉県松戸市西馬橋広手町３０番２千葉県松戸市西馬橋３丁目３２番１４外

参考：近隣駅の地価相場

馬橋駅(地価相場 172,000円/㎡)新松戸駅(地価相場 190,000円/㎡)北松戸駅(地価相場 171,000円/㎡)小金城趾駅(地価相場 131,000円/㎡)南流山駅(地価相場 143,500円/㎡)北小金駅(地価相場 148,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード