埼玉県八潮市大瀬３丁目４番４６(八潮駅・三郷中央駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


170,000円

2017年01月01日に行った埼玉県八潮市大瀬３丁目４番４６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を170,000円/㎡としました。

埼玉県八潮市大瀬３丁目４番４６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県八潮市大瀬３丁目４番４６
住居表示 
価格170,000円/㎡
交通施設、距離八潮、350m
地積168㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小石秀幸氏による調査レポート

不動産鑑定士小石秀幸
価格170,000円/㎡
個別的要因特に個別的要因に変化はない。
地域要因区画整理事業が完了したことに伴い、八潮駅周辺は、住環境の良好な住宅地域として熟成しつつある。
地域要因の将来予測八潮駅の近くに形成されつつある区画整理済の住宅地域で、今後は住環境の良好な住宅地域として成熟して行くものと予測される。
市場の特性同一需給圏はつくばエクスプレス線沿線の八潮市及びその周辺市区町村内に存する駅徒歩圏内の住宅地域一帯である。需要者の中心は八潮市及びその周辺市区町村内の居住者並びに都内への通勤者等である。対象不動産は駅徒歩圏内の利便性の高い住宅地域内にあるため同一需給圏内における競争力は比較的高いものと判断される。中心となる価格帯は150㎡前後の土地で2，500∼3，000万円程度、新築住宅で総額4，000万円∼4，500万円前後である。
一般的要因政府の経済対策に伴う景気回復期待から弱含みで推移していた地価は下げ止まりから上昇傾向へと転じつつある。

鈴木正人氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木正人
価格170,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は特に見られない。南東道路で良好な居住環境（日照）から不動産の選好性に優れる。市場競争力は上位。
地域要因開発整備が進む八潮駅周辺に位置する住宅地。区画整理事業が完了し、住宅市街地としての環境向上が期待され、需給は強含み傾向である。
地域要因の将来予測八潮駅接近の新設標準地。区画整理事業が完了し、一般住宅、アパート等が建ちつつある新興の住宅地域である。今後は戸建住宅の建設が進み、環境良好な住宅地として、需給は強含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、東武伊勢崎線の概ね八潮市、三郷市を圏域とする駅接近の住宅地域。需要者の中心は、同線沿線に存する一次取得者及び買替え需要者を含む層である。同一需給圏外からの転入者が少なからず見られ、需要層の地域的範囲は広い。区画整理事業が完了し地域開発の期待感が見られ、当地区では、地価は強含み傾向にある。中心価格帯は、土地2，900万円前後、新築戸建物件は、4，000万円を超える物件が需要の中心である。
一般的要因金融、財政、経済の成長政策等から、市場好転の期待が高まっている。地価は下落傾向を脱し、横這いから一部地域で上昇傾向が生じた。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8101908
北緯 139度852867

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

八潮駅(地価相場 123,500円/㎡)三郷中央駅(地価相場 126,000円/㎡)六町駅(地価相場 178,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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