埼玉県三郷市三郷２丁目２番７(三郷駅・平和台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


265,000円

2017年01月01日に行った埼玉県三郷市三郷２丁目２番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を265,000円/㎡としました。

埼玉県三郷市三郷２丁目２番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県三郷市三郷２丁目２番７
住居表示 
価格265,000円/㎡
交通施設、距離三郷、130m
地積412㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の店舗、銀行等が建ち並ぶ駅通り商業地域
前面道路の状況東22.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

太田保代氏による調査レポート

不動産鑑定士太田保代
価格265,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因相対的競争力の低下傾向は見られるものの、駅前商業地の需要の持ち直しも見受けられ、地価は、ほぼ横ばい傾向で推移している。
地域要因の将来予測「三郷」駅前の商業地域で、特段の変動要因も見られないことから、当面は現状を維持して推移するものと予測されるが、相対的競争力は低下傾向にある。
市場の特性同一需給圏は三郷市及び周辺市の商業地域内の圏域である。需要者は小規模の事業法人や地元不動産業者等が中心となっている。当該地域は周辺地域にある大型ショッピングセンターへと需要が流出し、相対的な競争力は低下傾向にあるものの、駅前商業地の需要の持ち直しも見受けられ、地価は、ほぼ横ばいで推移している。商業地の取引は、もともと件数が少なく、事情を含む場合も多いため、取引の中心となる価格帯を見出すのは困難である。
一般的要因景気の緩やかな回復基調が続いているものの、設備投資意欲は力強さを欠いている。建設費等の高止まり傾向も企業の出店意欲に影響を及ぼしている。

村岡淳二氏による調査レポート

不動産鑑定士村岡淳二
価格265,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変化は無い。
地域要因地域要因に特段の変化は見られない。周辺の大規模小売店舗の進出により顧客流出が見られ、相対的な競争力は低下の傾向にある。
地域要因の将来予測三郷駅前の商業地域である。人口・乗車人数ともに横ばいから微減傾向で、当面は現状を維持して推移するものと予測されるが、周辺大規模小売店舗との競合等により、競争力は低下傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、三郷市及び近隣市の駅周辺の商業地域である。典型的な需要者としては自社の拠点店舗事務所所有を目的とする全国展開の事業法人が想定される。一定規模以上の土地はマンション分譲業者の参入も見られる。周辺の土地区画整理事業に伴う新興住宅地の分譲や、大規模小売店舗の新設による顧客の流出が見られ、相対的な競争力は低下傾向にある。規模・立地条件により商業地の取引価格はまちまちであり、中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因金融緩和政策が継続して実施されている中、繁華性の高い商業地は横ばいから上昇に転じる傾向がある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度84379759999999
北緯 139度8850872

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

三郷駅(地価相場 132,500円/㎡)平和台駅(地価相場 131,000円/㎡)南流山駅(地価相場 143,500円/㎡)流山駅(地価相場 126,000円/㎡)新三郷駅(地価相場 122,000円/㎡)三郷中央駅(地価相場 126,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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