千葉県松戸市新松戸３丁目１８番２(新松戸駅・馬橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
325,000円
2016年01月01日に行った千葉県松戸市新松戸３丁目１８番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を325,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県松戸市新松戸３丁目１８番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 325,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新松戸、530m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F |
| 利用現況 | 店舗、事務所兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中低層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東16.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
海野弘昭氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 海野弘昭 |
|---|---|
| 価格 | 325,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | JR新松戸駅徒歩圏内の商業地域であり、需要は高い。地価は上昇傾向に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、中低層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の商的環境を維持するものと予測する。今後地価は、上昇傾向に推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR常磐線及び武蔵野線沿線、主要駅周辺の商業地域。需要者は、市内及び隣接市内並びに都内の中堅企業、不動産業者等の法人等が中心となっている。最寄駅からやや離れているが、周囲に店舗等が集積していることから、需要が強い。市場で中心となる価格帯はばらつきがみられるが、土地では約170㎡で5，500万円前後が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかに回復しつつある。市内の人口は直近1年間では微増傾向。取引価格はやや上昇しているが、取引件数は減少している。 |
一ノ瀬邦博氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 一ノ瀬邦博 |
|---|---|
| 価格 | 322,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変化はない。個別的要因を変動させる市場性の変化も認められない。 |
| 地域要因 | ターミナル駅に近い大型店舗と中小規模店舗が建ち並ぶ商業地域であるが、ここ最近の市場の特別な変化は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後もこのような環境を維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲はJR常磐線沿線・武蔵野線及び新京成線を主軸とする松戸市、柏市及び流山市の圏域に存する商業地域。需要者は松戸市及び周辺市の法人及び不動産業者等が中心である。まとまった土地が市場に出ることとは少ないため、市場に出た場合は不動産業者等が取得すると思われる。需要の中心となる価格帯は30∼40万円／㎡前後である。 |
| 一般的要因 | 賃料や空室率に及ぼす要因は見当たらないが、長期金利の低下や金融緩和によって投資用不動産に対する旺盛な需要が見受けられる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8206525 北緯 139度9077218 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
新松戸駅(地価相場 190,000円/㎡)馬橋駅(地価相場 172,000円/㎡)小金城趾駅(地価相場 131,000円/㎡)南流山駅(地価相場 143,500円/㎡)鰭ヶ崎駅(地価相場 131,000円/㎡)北松戸駅(地価相場 171,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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