千葉県松戸市新松戸南３丁目１７２番３(馬橋駅・新松戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


148,000円

2016年01月01日に行った千葉県松戸市新松戸南３丁目１７２番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を148,000円/㎡としました。

千葉県松戸市新松戸南３丁目１７２番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県松戸市新松戸南３丁目１７２番３
住居表示 
価格148,000円/㎡
交通施設、距離新松戸、2,000m
地積181㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況空地も見られる区画整理済の住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

一ノ瀬邦博氏による調査レポート

不動産鑑定士一ノ瀬邦博
価格148,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変化はない。個別的要因を変動させる市場性の変化も認められない。
地域要因都心への接近性に優れているが、最寄駅から徒歩圏外に位置するため、需要はやや劣るエリアである。地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は住宅のほかに空地や駐車場なども見られるが、今後は戸建住宅地として成熟すると予測する。地価動向については、しばらくは弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は松戸市内のJR常磐線各駅を最寄駅とする住宅地域。主たる需要者は松戸市内及び近隣市に居住する第一次取得者又は買換層が中心である。都心への接近性に優れているが、最寄駅から徒歩圏外に位置するため需要はやや劣るエリアである。需要の中心となる価格帯は土地150㎡で2，200万円程度、新築戸建住宅で3，500万円程度である。
一般的要因ここ一年の市の人口は減少し、高齢化率は上昇しているが、低金利を背景に一次取得者向けの新築建売住宅、マンションに対する需要は堅調である。

大日南元就氏による調査レポート

不動産鑑定士大日南元就
価格149,000円/㎡
個別的要因南側で幅員6m市道に接面している住宅地であり、地域内における競争力の程度は普通程度である。特に個別的要因に変動はない。
地域要因閑静な住宅地域であり、住環境は概ね良好である。周辺の地価水準は、横這い乃至緩やかな下落傾向にある。
地域要因の将来予測周辺には住宅の外に駐車場や空地も見られるが、徐々に戸建住宅を中心とした住宅地域として成熟していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は松戸市内のJR常磐線各駅を最寄駅とする住宅地域である。主たる需要者は松戸市及びその隣接市に居住する勤労者である。対象標準地の存する地域は区画整然として住環境の概ね良好な住宅地域であるものの、駅接近性が劣ること等により、地価水準は横這い乃至緩やかな下落傾向にある。市場の中心的な価格帯は、約150㎡の土地で2，000万∼2，500万円程度、新築戸建住宅で3，500万∼4，000万円程度である。
一般的要因景気は、緩やかな回復基調が続いており、雇用情勢も改善している。また、個人消費は、総じてみれば底堅い動きとなっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8210673
北緯 139度9048889

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

馬橋駅(地価相場 172,000円/㎡)新松戸駅(地価相場 190,000円/㎡)南流山駅(地価相場 143,500円/㎡)小金城趾駅(地価相場 131,000円/㎡)鰭ヶ崎駅(地価相場 131,000円/㎡)北松戸駅(地価相場 171,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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