千葉県松戸市古ケ崎２丁目３１４８番２外(北松戸駅・松戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


97,000円

2016年01月01日に行った千葉県松戸市古ケ崎２丁目３１４８番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を97,000円/㎡としました。

千葉県松戸市古ケ崎２丁目３１４８番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県松戸市古ケ崎２丁目３１４８番２外
住居表示 
価格97,000円/㎡
交通施設、距離北松戸、1,500m
地積142㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模の建売住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

四方田修氏による調査レポート

不動産鑑定士四方田修
価格97,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因江戸川沿いの低地に存し、小規模開発による行き止まり道路が多い住宅地域。地縁的選好性が強く、居住環境、利便性等の要因に大きな変動はない。
地域要因の将来予測地域の要因の変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばいが続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は松戸市内の住宅地域であり、主に江戸川とJR常磐線の間の平坦な地域である。主な需要者の属性は、地縁的選好性の強い個人である。ミニ開発による行き止り道路が多く、小規模の住宅が密集していることから、選好性はやや劣るが、熟成した住宅地であり、需給関係は概ね安定している。市場の中心的となる価格帯は、新築の戸建物件で3000万円前後である。
一般的要因景気はこのところ一部に弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いており、雇用環境や長期金利の低位安定により、底堅い動きとなっている。

結城敏勝氏による調査レポート

不動産鑑定士結城敏勝
価格97,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏外であり一般的選好性が劣る地域ではあるが、画地規模から総額も抑えられるため相応の需要は認められ、地価は横ばい傾向となっている。
地域要因の将来予測既存の住宅地で、今後とも中小規模の戸建住宅地として推移していくものと予測する。地価動向は、土地価格の調整が進み底値が見えつつあり、地価水準は横ばい傾向にて推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ねJR常磐線沿線で松戸市内の住宅地域であり、特に北松戸駅西方の住宅地域に代替性が強く認められる。小規模の住宅が密集し、行き止り道路が多い土地柄から、主たる需要者は地縁関係者が多い。最寄の北松戸駅からは距離があり、一般的選好性はやや劣る。取引事情により価格に開差が見られるが、地域での中心的な価格帯としては、土地は1000万円∼1500万円程度、新築の戸建物件は2500万円∼3000万円程度である。
一般的要因経済環境は改善の兆しが見えるものの、交通利便性に恵まれた土地は上昇傾向、それ以外は横ばい又は弱含み傾向と二極化が見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7975257
北緯 139度8993846

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北松戸駅(地価相場 171,000円/㎡)松戸駅(地価相場 130,500円/㎡)上本郷駅(地価相場 159,500円/㎡)馬橋駅(地価相場 172,000円/㎡)松戸新田駅(地価相場 158,000円/㎡)みのり台駅(地価相場 148,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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