千葉県松戸市西馬橋蔵元町１２番(馬橋駅・北松戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


250,000円

2016年01月01日に行った千葉県松戸市西馬橋蔵元町１２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を250,000円/㎡としました。

千葉県松戸市西馬橋蔵元町１２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県松戸市西馬橋蔵元町１２番
住居表示 
価格250,000円/㎡
交通施設、距離馬橋、300m
地積278㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)6F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層店舗兼共同住宅等が多い駅前通の商業地域
前面道路の状況南22.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

酒井啓次氏による調査レポート

不動産鑑定士酒井啓次
価格250,000円/㎡
個別的要因地域内では規模・形状、商業地としての視認性とも標準的画地で、代替・競争関係にある他の不動産と比較して競争力は標準的である。
地域要因地価に影響を与える地域変動要因は特段見られないが、駅近で収益用不動産の適地である一方、売物が少ない状況から地価は堅調推移と予測される。
市場の特性同一需給圏はJR常磐沿線を中心とする松戸市及び隣接市域の鉄道駅前の普通商業地域。中心需要者は地縁性ある事業者、賃貸運用志向の不動産業者や投資家等と想定され、規模次第で分譲マンション用地需要も見込まれる。商業地は売買事例が少なく需要者の利用目的に多様性があり中心価格帯の把握は難しいが、対象標準地規模で概ね250千円／㎡程度、総額は70百万円程度が多い。低金利や不動産投資の高まりもあって商業地の地価は強含み推移と予測される。
一般的要因景気と個人消費の足踏みが続く中で不動産市場も取引・地価動向共に概ね横ばい傾向にあるが、地域・用途による地価動向の二極化傾向が見られる。

結城敏勝氏による調査レポート

不動産鑑定士結城敏勝
価格250,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因収益物件の引き合いは多く需要は強いが、駅前商業地は供給が少なく希少性があり、潜在的な成約価格水準は上昇している。
地域要因の将来予測JR常磐線馬橋駅西口から形成されている商業地で今後とも商業地として推移していくものと予測する。価格水準は景気回復や金融緩和による投資マインドへの影響などから、緩やかな上昇で推移するものと予想する。
市場の特性同一需給圏は松戸市のJR常磐線沿線の駅周辺商業地域である。主たる需要者は松戸市内の個人事業者、不動産業者が中心である。規模が大きければ分譲マンション用地としてデベロッパー等の需要が見込まれる。馬橋駅圏においては、直近での商業地の不動産取引は依然として少ないが、投資用不動産の需要は相応に見込める。地域での中心価格帯は25万円／㎡前後で、総額は1億円以内が多い。
一般的要因金融機関の融資姿勢は依然として積極的であり、景気回復や金融緩和による投資マインドへの影響等から、商業地の地価は上昇傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8127322
北緯 139度9147993

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

馬橋駅(地価相場 172,000円/㎡)北松戸駅(地価相場 171,000円/㎡)新松戸駅(地価相場 190,000円/㎡)松戸新田駅(地価相場 158,000円/㎡)上本郷駅(地価相場 159,500円/㎡)小金城趾駅(地価相場 131,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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