埼玉県三郷市東町１０５番６(三郷中央駅・八潮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


101,000円

2017年01月01日に行った埼玉県三郷市東町１０５番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を101,000円/㎡としました。

埼玉県三郷市東町１０５番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県三郷市東町１０５番６
住居表示 
価格101,000円/㎡
交通施設、距離金町、3,400m
地積100㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅が多く農地も見られる住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

瀬尾守氏による調査レポート

不動産鑑定士瀬尾守
価格101,000円/㎡
個別的要因北道路であり、道路幅員は4mと狭く、競争力は弱い。
地域要因江戸川沿いの稍雑然とした住宅地域で畑等の農地も見られる。徐々に熟成化が進んでいる。特段に目立った地域要因の変化はない。
地域要因の将来予測東京都葛飾区に近接し江戸川河畔に形成された住宅地で都内からの流入の動きも見られる。需要は未だ横這い傾向にあり、土地価格も弱含みの横這い傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR武蔵野線及びつくばエクスプレス線で、概ね三郷市、吉川市、八潮市の圏域である。需要者は同一需給圏内の居住者が大半を占めるがつくばエクスプレス沿線の千葉・茨城県や隣接する東京都葛飾区からの流入も見られる。大規模な開発はなく供給は限定的である。都内葛飾区と三郷市南部で隣接しているが需要は今一歩である。土地は1，100万円程度、新築の戸建物件は2，800万円程度が需給の中心となっている。
一般的要因景気は回復基調にあるが、不動産市場への資金の流入はまだ少なく活性化するに至っていない。

北川憲氏による調査レポート

不動産鑑定士北川憲
価格101,000円/㎡
個別的要因道路が北側であるが、日照、通風等居住の快適性の程度は、概ね普通である。
地域要因金町駅徒歩圏外に位置するやや利便性の劣る住宅地域であるが、格別の変動要因がないので、地価は横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、最寄り駅からやや離れた戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ普通住宅地域であるが、特段の変動要因がないことから、当面は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、概ね三郷市の圏域における住宅地域である。需要者の属性は、30∼50才台の1次取得者及び買換需要者層で、近年の景気回復の流れを受けるものの、地価上昇には至っておらず、横ばいないしやや下落基調で推移している。不動産市場における中心価格帯（敷地面積100㎡程度）は、更地で1、100万円前後、新築戸建住宅で2、600万円前後である。
一般的要因当分科会管内の地価は、横這い傾向が強いものの一部の地域、用途等では若干の微増、微減傾向にあるなど方向性は一様ではない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

内水面

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生河辺・湿原・沼沢地植生,水面,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8164287
北緯 139度8701921

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

三郷中央駅(地価相場 126,000円/㎡)八潮駅(地価相場 123,500円/㎡)三郷駅(地価相場 132,500円/㎡)南流山駅(地価相場 143,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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