千葉県松戸市新松戸３丁目１７３番３(新松戸駅・馬橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


237,000円

2017年01月01日に行った千葉県松戸市新松戸３丁目１７３番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を237,000円/㎡としました。

千葉県松戸市新松戸３丁目１７３番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県松戸市新松戸３丁目１７３番３
住居表示 
価格237,000円/㎡
交通施設、距離新松戸、650m
地積183㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、共同住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

安達安男氏による調査レポート

不動産鑑定士安達安男
価格237,000円/㎡
個別的要因個別的要因は地域の標準であり、その需給動向に特別の変化はない。
地域要因地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測区画整理された閑静な住宅地域として今後とも推移し、今の環境を維持していくものと予測する。地価は景気を反映して、上昇していくものと思われる。
市場の特性同一需給圏は、松戸市及びその周辺市等の区画整理された閑静な住宅地域。需要者の中心は、松戸市内及びその周辺市並びに東京都内に居住する所得の高い世帯。当地区は、新松戸駅の徒歩圏にあって、スーパー等の商業施設にも近い閑静な戸建住宅地域であることから、根強い需要がある。土地価格は180㎡前後の整形地で4000∼4500万円程度が市場で中心となる価格帯である。なお、近年は総額を抑えるため、より小規模な取引が多くなってきた。
一般的要因為替市場の変動と企業業績、相続税制の変更とマイナス金利の導入等により不動産の需給は変動している。市内の地価もこの影響下にある。

廣木耕治氏による調査レポート

不動産鑑定士廣木耕治
価格239,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。また、個別的要因の格差率を変動させる市場性の変化も特に認められない。
地域要因地域要因の変動は認められない。景気の回復の兆しが認められ、当該地域の地価は微増傾向で推移している。
地域要因の将来予測新松戸駅徒歩圏内の住宅地域であることから需要が多い地域である。地域においては特段の変動要因は認められないことから、現状を維持していくものと予測する。地価水準はやや上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は松戸市及びその周辺の住宅地域であり、主たる需要者は都心へ通勤する松戸市及びその周辺の居住者が中心である。都心への利便性の高さから都内からの転入者も見られ、着実な住宅需要がある。土地は約150㎡前後で3000∼3500万円程度、新築戸建は4000万円台程度が中心で、地価は概ね上昇傾向にある。区画整理された良好な居住環境等を反映して、比較的高額物件の取引が多い。
一般的要因景気は海外経済の下振れ懸念があるが、雇用・所得環境の改善が続く中、回復基調にある。地価は需要減等の地域を除き、上昇乃至横ばい傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度823517
北緯 139度9161461

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新松戸駅(地価相場 190,000円/㎡)馬橋駅(地価相場 172,000円/㎡)小金城趾駅(地価相場 131,000円/㎡)北小金駅(地価相場 148,500円/㎡)南流山駅(地価相場 143,500円/㎡)鰭ヶ崎駅(地価相場 131,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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