埼玉県三郷市栄３丁目５３番(三郷中央駅・八潮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
109,000円
2017年01月01日に行った埼玉県三郷市栄３丁目５３番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を109,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県三郷市栄３丁目５３番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 109,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 三郷中央、1,500m |
| 地積 | 166㎡ |
| 形状 | (2.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が多く農地も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.8m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
瀬尾守氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 瀬尾守 |
|---|---|
| 価格 | 108,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北道路であるが、幅員4．8mと確保されており、相応の競争力を有する。 |
| 地域要因 | 駅から徒歩圏外の既成住宅地である。現在のところ特段の地域的要因の変化は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 中川沿いに発達した農家集落地が一般住宅地に転換している地域である。駅から稍遠く環境面でも見劣りし当面弱含みの横這い基調で推移していくものと思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR武蔵野線及びつくばエクスプレス線で、概ね三郷市、吉川市、八潮市の圏域である。需要者は同一需給圏内の居住者が大半を占めるがつくばエクスプレス沿線の千葉・茨城県からの流入も見られる。大規模な開発はなく供給は限定的である。中川沿いに位置し、需要は今一歩である。土地は2，000万円程度、新築の戸建物件は3，700万円程度が需給の中心となっている。 |
| 一般的要因 | デフレから脱却しつつあるが住宅投資は未だ回復せず、不動産市場は当地域では活性化するまでには至っていない。 |
荒井信宏氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 荒井信宏 |
|---|---|
| 価格 | 109,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 特に地価形成に影響する地域要因の変動は認められない。地価の下げ止まり傾向が見受けられる。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅が多く農地も見られる住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね三郷市、八潮市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏内の一次取得者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。三郷中央駅からの徒歩圏限界の住宅地域であり、居住環境が今一つであるが、地価の下げ止まり傾向が見受けられる。土地は100㎡で1，200万円程度、新築戸建住宅は2，000万円台後半が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 金融政策等の影響から貸出金利は最低水準にある中、消費は伸びず、経済全体では緩やかな回復基調が続くが、一部弱さも見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 内水面自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 河辺・湿原・沼沢地植生,水面,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8164287 北緯 139度8701921 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
三郷中央駅(地価相場 126,000円/㎡)八潮駅(地価相場 123,500円/㎡)三郷駅(地価相場 132,500円/㎡)南流山駅(地価相場 143,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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