埼玉県三郷市早稲田６丁目２５番９(新三郷駅・三郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


122,000円

2017年01月01日に行った埼玉県三郷市早稲田６丁目２５番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を122,000円/㎡としました。

埼玉県三郷市早稲田６丁目２５番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県三郷市早稲田６丁目２５番９
住居表示 
価格122,000円/㎡
交通施設、距離三郷、1,800m
地積117㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

荒井信宏氏による調査レポート

不動産鑑定士荒井信宏
価格122,000円/㎡
個別的要因西道路で北道路に比べると快適性は高いが、特に個別的要因の変動はない。
地域要因特に地価形成に影響する地域要因の変動は認められない。地価の下げ止まり傾向が見受けられる。
地域要因の将来予測一般住宅等が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR武蔵野線で、概ね三郷市、吉川市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏内の一次取得者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。三郷駅からの徒歩圏から外れた住宅地域であり、利便性が劣る住宅地域であるが、地価の下げ止まり傾向が見受けられる。土地は1，500万円程度、新築戸建住宅は3，000万円前後が需要の中心となっている。
一般的要因金融政策等の影響から貸出金利は最低水準にある中、消費は伸びず、経済全体では緩やかな回復基調が続くが、一部弱さも見られる。

太田保代氏による調査レポート

不動産鑑定士太田保代
価格122,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理済の居住環境良好な住宅地域であり、需給関係は安定していて、地価はほぼ横ばいで推移している。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域で、特段の変動要因も見られないことから、当面は現状を維持して推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR武蔵野線沿線で概ね三郷市及び周辺市の圏域である。需要者は三郷市内に居住する一次取得者層及び買換層が大半を占め圏外からの流入は、あまり見られない。当該地域は高齢化が進み、三郷中央駅周辺や武蔵野線沿線の新しいまちづくりが進む地域への需要の流出も見られる一方で、供給が多くないため需給関係は安定している。取引の中心となる価格帯は40坪程度の土地で1，500万円前後、新築戸建住宅は3，000万円前後である。
一般的要因個人消費に力強さはないものの、景気の緩やかな回復基調が続いている。三郷市の人口は微増傾向。建築着工については分譲を中心に増加傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8571789
北緯 139度8821093

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県流山市流山２丁目３０７番埼玉県三郷市早稲田２丁目１７番７外千葉県流山市流山７丁目１１８３番埼玉県三郷市彦江１丁目１０１番２４埼玉県三郷市彦成１丁目３７６番１ほか１筆埼玉県三郷市大字幸房字中三尺道外１３３２番２埼玉県三郷市戸ケ崎字下提外３０３８番２外埼玉県三郷市大広戸字行人橋通４１９番外埼玉県三郷市早稲田３丁目１７番１３埼玉県三郷市鷹野４丁目３１番２外埼玉県三郷市戸ケ崎２丁目５９４番３

参考：近隣駅の地価相場

新三郷駅(地価相場 122,000円/㎡)三郷駅(地価相場 132,500円/㎡)流山駅(地価相場 126,000円/㎡)平和台駅(地価相場 131,000円/㎡)吉川美南駅(地価相場 104,500円/㎡)南流山駅(地価相場 143,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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