埼玉県三郷市中央４丁目１２番５(三郷中央駅・南流山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
144,000円
2017年01月01日に行った埼玉県三郷市中央４丁目１２番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を144,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県三郷市中央４丁目１２番５ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 144,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 三郷中央、1,200m |
| 地積 | 120㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅等が建ち並ぶ区画整理済の新興住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
荒井信宏氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 荒井信宏 |
|---|---|
| 価格 | 144,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 東道路で北道路に比べると快適性は高い。 |
| 地域要因 | 最寄駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり、居住環境は良好である。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅等が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域であり、熟成度が徐々に高まるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね三郷市、八潮市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏内の一次取得者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。三郷中央駅からの徒歩圏内の一般住宅等が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域であり、土地は1，800万円程度、新築戸建住宅は3，000万円台前半が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 金融政策等の影響から貸出金利は最低水準にある中、消費は伸びず、経済全体では緩やかな回復基調が続くが、一部弱さも見られる。 |
浅子栄二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 浅子栄二 |
|---|---|
| 価格 | 144,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 東向きの画地である。基準方位を北向きとして捉えているため、日照等の点で競争力に優れる。 |
| 地域要因 | 三郷中央駅から徒歩圏の区画整理済の新興住宅地域。中小規模住宅が増加しているが、空地も見られる。需要は一次取得者が中心。地価水準は横ばい。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は中規模一般住宅が多く見られる区画整理済みの住宅地域であり、空地も目立つことから今後熟成度がいっそう高まるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は三郷市、八潮市に所在する住宅地域。三郷中央駅から徒歩圏にある区画整理済の新興住宅地域で、需要者の中心は一次取得者。地縁性のある需要者とともに、TX線で都心と結ばれているため県外の需要者も多い。住宅は、35∼40坪の中小規模画地が多い。三郷市内では住環境が相対的に優れており、需要が供給を上回っている。土地相場は46∼48万円／坪（北道路）で、新築の戸建住宅は3，000万円台前半の物件が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかに回復しており、不動産市場にも明るさが見えてきているが、大都市圏と地方圏とで地価変動の二極化が目立ちつつある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度82127 北緯 139度8842601 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県松戸市栄町西５丁目１３３３番２外千葉県松戸市栄町西３丁目１０６０番外埼玉県三郷市谷口字根通４２１番３埼玉県三郷市岩野木字屋敷添１０４番４２埼玉県三郷市新和４丁目３００番２埼玉県三郷市新和５丁目２５番１埼玉県三郷市大字彦江字中道１４７番２埼玉県三郷市東町１３９番３埼玉県三郷市栄３丁目５３番埼玉県三郷市戸ケ崎２丁目７２０番埼玉県三郷市新和１丁目１８２番１８埼玉県三郷市栄５丁目２２番埼玉県三郷市戸ケ崎３丁目６７７番１埼玉県三郷市新和５丁目１２２番１外埼玉県三郷市ピアラシティ１丁目３番５外
参考：近隣駅の地価相場
三郷中央駅(地価相場 126,000円/㎡)南流山駅(地価相場 143,500円/㎡)三郷駅(地価相場 132,500円/㎡)馬橋駅(地価相場 172,000円/㎡)鰭ヶ崎駅(地価相場 131,000円/㎡)新松戸駅(地価相場 190,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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