千葉県松戸市横須賀２丁目１番１０外(小金城趾駅・南流山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


176,000円

2016年01月01日に行った千葉県松戸市横須賀２丁目１番１０外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を176,000円/㎡としました。

千葉県松戸市横須賀２丁目１番１０外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県松戸市横須賀２丁目１番１０外
住居表示 
価格176,000円/㎡
交通施設、距離南流山、800m
地積142㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北東9.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

一ノ瀬邦博氏による調査レポート

不動産鑑定士一ノ瀬邦博
価格176,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変化はない。個別的要因を変動させる市場性の変化も認められない。
地域要因TX線の開通により交通の利便性が向上し、街路条件も良好のため安定した需要がある。地価は横ばいからやや強含みで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であり、今後も概ね現状を維持しながら推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR常磐線「新松戸」駅、JR武蔵野線・TX線「南流山」駅徒歩圏内に位置する住宅地域である。需要者の中心は松戸市内及び近隣市に居住する第一次取得者であるが、総額が嵩む場合には買替層も需要者となり得る。TX線が利用可能で都心への通勤利便性に優れるため、住宅地の人気は底堅い。土地は150㎡程度で総額2，500万円前後、新築の戸建物件は3，500万円前後が取引の中心である。
一般的要因ここ一年の市の人口は減少し、高齢化率は上昇しているが、低金利を背景に一次取得者向けの新築建売住宅、マンションに対する需要は堅調である。

藤田宗晴氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田宗晴
価格176,000円/㎡
個別的要因北東9mの市道に面するも、個別的要因に変動はなく、格差率に変動はない。
地域要因最寄駅からの接近性、TX線の利用に加え、良好な街路条件により、需要は安定している。地価も横這いからやや強含みで推移している。
地域要因の将来予測当地域は空地の残る中、戸建住宅に共同住宅も見られる住宅地域であり、今後も概ね現状を維持しつつ推移するものと見込まれる。地価動向は地域的な雛勢を反映し、横這いからやや強含み基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR武蔵野線、TX線南流山駅及びJR常磐線新松戸駅勢圏の住宅地域である。需要者の中心は松戸市及び近隣市に居住する主に第一次取得者層であるが、総額が嵩む場合には、買替層もなり得る。当地域はTX線が利用可能で、都心への通勤利便性に優れるため住宅地の人気は高い。市場での中心価格帯としては、土地150㎡程度で25百万円前後、新築の戸建物件では、40百万円内外が取引の中心となっている。
一般的要因日銀短観では大企業の企業業況は足踏みだが、投資意欲に底堅さが見られる。個人消費も横這い基調なるも、消費税増税を控え、景気への懸念が残る。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度83456839999999
北緯 139度9096464

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県流山市鰭ケ崎字小沼７４２番１内千葉県流山市西平井字柳田９００番８千葉県松戸市新松戸６丁目２４番外千葉県松戸市五香六実字元山７番３３７千葉県松戸市横須賀字道脇北通２９番３外千葉県松戸市新松戸４丁目９７番２千葉県松戸市横須賀１丁目２１番３外千葉県流山市南流山１丁目１７番７千葉県流山市流山４丁目５１７番３千葉県流山市南流山４丁目１番１０

参考：近隣駅の地価相場

小金城趾駅(地価相場 131,000円/㎡)南流山駅(地価相場 143,500円/㎡)鰭ヶ崎駅(地価相場 131,000円/㎡)新松戸駅(地価相場 190,000円/㎡)北小金駅(地価相場 148,500円/㎡)平和台駅(地価相場 131,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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