千葉県松戸市横須賀１丁目２１番３外(小金城趾駅・南流山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
164,000円
2016年01月01日に行った千葉県松戸市横須賀１丁目２１番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を164,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県松戸市横須賀１丁目２１番３外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 164,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 小金城趾、200m |
| 地積 | 131㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の多い区画整理済みの住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西7.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
海野弘昭氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 海野弘昭 |
|---|---|
| 価格 | 164,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 流鉄流山線沿線の需要は弱いが、当該地域は最寄駅から近いので、地価はほぼ横ばいに推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、一般住宅の多い区画整理済みの住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後地価は、しばらく横ばい傾向に推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は松戸市内、流鉄流山線沿線を中心に、TX線、JR常磐線沿線の住宅地域。需要者は市内及び隣接市の居住者の1次取得者や買い替え層が中心である。最寄駅から近いが、流鉄流山線沿線の住宅地は需要が弱いので、地価はほぼ横ばい傾向にある。市場での中心となる価格帯は、土地は130㎡で2，000万∼2，300万円程度、新築戸建は3，500万∼3，800万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかに回復しつつある。市内の人口は直近1年間では微増傾向。取引価格はやや上昇しているが、取引件数は減少している。 |
安達安男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 安達安男 |
|---|---|
| 価格 | 165,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因は地域の標準であり、その需給動向に特別の変化はない。 |
| 地域要因 | 地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整理された閑静な住宅地域として今後とも推移し、今の環境を維持していくものと予測する。地価は景気を反映して、横ばいから次第に上昇していくものと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね松戸市及びその周辺市等の戸建住宅地域。需要者の中心は、松戸市内及びその周辺市等に居住または通勤する30∼40歳代の勤労者世帯。当地区は区画整理された住宅地域で、つくばエクスプレス南流山駅圏内にもあることから、需要は将来的に強くなるものと思われる。土地価格は130㎡前後の整形地で2000∼2400万円程度が市場で中心となる価格帯である。なお、近年は総額を抑えるためより小規模な宅地の取引が多くなってきた。 |
| 一般的要因 | 個人所得の増加の程度と、消費税率の引き上げの内容を考慮し、総需要における消費の拡大が抑えられている。市内の不動産市場もその影響下にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度83456839999999 北緯 139度9096464 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県流山市鰭ケ崎字小沼７４２番１内千葉県流山市西平井字柳田９００番８千葉県松戸市新松戸６丁目２４番外千葉県松戸市新作字二階７０１番４千葉県松戸市横須賀字道脇北通２９番３外千葉県松戸市新松戸４丁目９７番２千葉県松戸市横須賀１丁目２１番３外千葉県流山市南流山１丁目１７番７千葉県流山市流山４丁目５１７番３千葉県流山市南流山４丁目１番１０
参考：近隣駅の地価相場
小金城趾駅(地価相場 131,000円/㎡)南流山駅(地価相場 143,500円/㎡)鰭ヶ崎駅(地価相場 131,000円/㎡)新松戸駅(地価相場 190,000円/㎡)北小金駅(地価相場 148,500円/㎡)平和台駅(地価相場 131,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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