埼玉県八潮市大字木曽根字上７９７番１(八潮駅・三郷中央駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
82,200円
2017年01月01日に行った埼玉県八潮市大字木曽根字上７９７番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を82,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県八潮市大字木曽根字上７９７番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 82,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 八潮、1,700m |
| 地積 | 958㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑) |
| 利用現況 | 工場 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西6.3m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
鈴木正人氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鈴木正人 |
|---|---|
| 価格 | 82,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動は特に見られない。6．3m市道に面しほぼ標準的な個別条件である。市場競争力は中位。 |
| 地域要因 | 格別の地域要因の変動はないものの、景気動向、工場収益の回復傾向から、地価は若干の上昇となった。 |
| 地域要因の将来予測 | 市内ほぼ中央部に存する中小工場地域。流通業務用地、工場、倉庫等の引き合いが見られる。地域の変動要因は見られないものの、工場用地の需給関係は強含みが予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、東武伊勢崎線、つくばエクスプレス線を最寄り駅とする草加市、八潮市、越谷市等を中心とする工業地域。需要者は、同圏域内の製造業、流通業を目的とする実需を求める法人企業が中心である。景気の回復傾向や工場収益の持ち直しから、流通業務用地の引き合いが見られ、工場、倉庫用地の需要は強含みである。立地の良い地域では、底値感が生じ、地価は強含みとなっている。土地8千万円前後が中心となる価格帯である。 |
| 一般的要因 | 金融、財政、経済の成長政策等から、市場好転の期待が高まっている。地価は下落傾向を脱し、横這いから一部地域で上昇傾向が生じた。 |
小石秀幸氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小石秀幸 |
|---|---|
| 価格 | 82,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に個別的要因に変化はない。 |
| 地域要因 | 特に地域要因に変化はないが、流通形態の変化に伴い、地域の需要は高まりつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 中小規模の工場等が多い古くからの工業地域として概ね均衡を得た地域であり、当面は現状を維持して推移してゆくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は八潮市及びその周辺市区町村内に存する中小工場地域一帯である。需要者の中心は八潮市及びその周辺の市区町村内に拠点を置く法人及び中小工場の経営を行う法人又は個人事業者等である。対象不動産は都心に近距離にあって、且つ交通利便性も概ね良好であるため同一需給圏内における競争力は比較的高いものと判断される。また、需要の中心となる価格帯は1，000㎡前後の土地で7千万円∼1億円前後であるものと思料される。 |
| 一般的要因 | 政府の経済対策に伴う景気回復期待から弱含みで推移していた地価は下げ止まりから上昇傾向へと転じつつある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | 黒泥土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8200124 北緯 139度8551066 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
八潮駅(地価相場 123,500円/㎡)三郷中央駅(地価相場 126,000円/㎡)三郷駅(地価相場 132,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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