埼玉県三郷市鷹野４丁目１３４番４(松戸駅・北松戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


101,000円

2017年01月01日に行った埼玉県三郷市鷹野４丁目１３４番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を101,000円/㎡としました。

埼玉県三郷市鷹野４丁目１３４番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県三郷市鷹野４丁目１３４番４
住居表示 
価格101,000円/㎡
交通施設、距離三郷中央、3,200m
地積118㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北6.9m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森田裕之氏による調査レポート

不動産鑑定士森田裕之
価格101,000円/㎡
個別的要因北方位で快適性の面で劣り、市場性が減退気味である。
地域要因バス便に依存し利便性も劣るため、需要が減少している。
地域要因の将来予測まだ、空き地等も残ることから、徐々にミニ開発により宅地化が進むものと思料される。
市場の特性同一需給圏はJR武蔵野線、つくばエクスプレス線及びJR常磐線の三郷市を圏域とする住宅地域である。需要者は葛飾区及び隣接市町村の居住者を含み、一次取得者層向けの低価格の戸建住宅を中心とした市場である。三郷中央駅を中心として土地区画整理事業が進められているが、バス便の住宅地が多く人口もほぼ横ばいで需要はやや減少している。また、不動産取引の中心は30坪程度の土地で1000万円台前半、新築戸建住宅は3000万円前後である。
一般的要因消費は低迷しているものの株高・円安もあり、昨年の後半よりやや盛り返している。また、マイナス金利を受け不動産市場全般に堅調に推移している。

太田保代氏による調査レポート

不動産鑑定士太田保代
価格101,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅からやや離れた住宅地域で利便性がやや劣る。需要は、やや弱含み傾向にあり、地価はやや下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が多い住宅地域で、周辺には空地も見られるが、ミニ開発による宅地化が進んでいくものと推測される。
市場の特性同一需給圏は、つくばエクスプレス線及びJR武蔵野線沿線で概ね三郷市及び周辺市の圏域である。需要者は三郷市内に居住する一次取得者層及び買換層が大半を占め、圏外からの流入は、あまり見られない。「三郷中央」駅周辺の地域と比較すると相対的競争力は弱い傾向にあり、需要はやや弱含み傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は30坪∼40坪程度の土地で1，000万円前半、新築戸建住宅は、2，500万∼3，000万円である。
一般的要因個人消費に力強さはないものの、景気の緩やかな回復基調が続いている。三郷市の人口は微増傾向。建築着工については分譲を中心に増加傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7967675
北緯 139度8828943

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松戸駅(地価相場 130,500円/㎡)北松戸駅(地価相場 171,000円/㎡)上本郷駅(地価相場 159,500円/㎡)三郷中央駅(地価相場 126,000円/㎡)金町駅(地価相場 285,000円/㎡)馬橋駅(地価相場 172,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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