埼玉県三郷市戸ケ崎１丁目５３８番(八潮駅・三郷中央駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


109,000円

2017年01月01日に行った埼玉県三郷市戸ケ崎１丁目５３８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を109,000円/㎡としました。

埼玉県三郷市戸ケ崎１丁目５３８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県三郷市戸ケ崎１丁目５３８番
住居表示 
価格109,000円/㎡
交通施設、距離三郷中央、2,600m
地積132㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

矢口真実氏による調査レポート

不動産鑑定士矢口真実
価格109,000円/㎡
個別的要因南東道路で快適性は良好である。
地域要因居住環境は良好であるが、バス便地域で相対的な引き合いはやや劣る。
地域要因の将来予測特段の変動要因は無く、当面は現況のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR武蔵野線沿線及びつくばエクスプレス線沿線の三郷市、吉川市及び八潮市を圏域とする住宅地域である。需要者は同一需給圏の1次取得者が大半を占め、それ以外の地域からの流入は少ない。周囲には小規模の店舗も見られるが、市内の区画整理地内の土地の供給や大規模店舗の進出で地域的な活力は衰退傾向にある。価格帯は40坪程度の土地で1，300万前後、新築戸建住宅は2，600万∼2，800万程度が需給の中心である。
一般的要因低金利を背景に立地条件の優れた土地の価格は上昇傾向にあるが、一般住宅市場全体活性化する気運も無く、二極化が進んでいる。

荒井信宏氏による調査レポート

不動産鑑定士荒井信宏
価格109,000円/㎡
個別的要因南東道路で北道路に比べると快適性は高いが、特に個別的要因の変動はない。
地域要因特に地価形成に影響する地域要因の変動は認められない。地価横這いの傾向が見受けられる。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、つくばエクスプレス線及びJR武蔵野線沿線で概ね三郷市及び周辺市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏内の一次取得者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。三郷中央駅の徒歩圏から外れた住宅地域であり、利便性が劣る住宅地域であるが、地価横這いの傾向が見受けられる。取引の中心となる価格帯は、土地は1，500万円前後、新築戸建住宅は、3，000万円程度である。
一般的要因金融政策等の影響から貸出金利は最低水準にある中、消費は伸びず、経済全体では緩やかな回復基調が続くが、一部弱さも見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8063301
北緯 139度8685342

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

八潮駅(地価相場 123,500円/㎡)三郷中央駅(地価相場 126,000円/㎡)松戸駅(地価相場 130,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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