埼玉県八潮市大字大瀬字根郷１４０７番４４(八潮駅・六町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


101,000円

2017年01月01日に行った埼玉県八潮市大字大瀬字根郷１４０７番４４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を101,000円/㎡としました。

埼玉県八潮市大字大瀬字根郷１４０７番４４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県八潮市大字大瀬字根郷１４０７番４４
住居表示 
価格101,000円/㎡
交通施設、距離八潮、1,900m
地積204㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉田弘志氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田弘志
価格101,000円/㎡
個別的要因東道路で北道路に比べるとやや快適性は高いが、特段の変動要因はない。
地域要因駅から遠く通勤利便性の劣る住環境にあり、地価は若干の下落基調にある。
地域要因の将来予測当該地域は戸建て住宅と共同住宅等が中心の低層住宅地域であり、今後も住宅地域としての環境を維持し熟成していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね八潮市、草加市、三郷市を圏域とする住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏に居住する1次取得者及び買換え需要者層である。現下の市場は、景気回復の気運はあるが需給はまだ弱く地価の反転上昇には至っておらず、横這いないしは若干の下落基調で推移している。土地は1千2百万円前後、新築戸建住宅は2千5百万円前後の物件が取引の中心を占める。
一般的要因景気の先行き不透明感はあるが、低金利等の経済政策を受け需要はおおむね堅調である。ただしバス便等の利便性が劣る土地の需要はまだ弱い。

大山光男氏による調査レポート

不動産鑑定士大山光男
価格101,000円/㎡
個別的要因東道路で快適性に優れるが、形状、街路条件等は概ね標準的である。
地域要因最寄駅から距離のある住宅地で需要は弱含みであり、地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測最寄駅からは徒歩圏外の住宅地域であり、大きな地域要因の変動もなく、現状の特性を維持するものと予測する。地価動向は最寄駅からやや距離がありやや弱含みである。
市場の特性同一需給圏は、つくばエクスプレス沿線の八潮市、三郷市の圏域である。需要者は地縁的選好性を有する当該地域に居住する第一次取得層が中心として、他地域からの流入も見られる。需給は最寄駅から徒歩圏外であることから横這い傾向である。取引は建売住宅が大半であるが、土地は約100㎡程度で1，100∼1，300万円前後、新築戸建住宅で3，000万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因八潮市の人口は増加傾向を継続し、土地取引件数も増加している。八潮駅への利便性の優れる地域での需要が増加し地価は上昇傾向である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8045053
北緯 139度8496081

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

八潮駅(地価相場 123,500円/㎡)六町駅(地価相場 178,000円/㎡)北綾瀬駅(地価相場 357,000円/㎡)三郷中央駅(地価相場 126,000円/㎡)亀有駅(地価相場 297,000円/㎡)金町駅(地価相場 285,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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