埼玉県三郷市三郷１丁目２５番２(三郷駅・南流山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


149,000円

2017年01月01日に行った埼玉県三郷市三郷１丁目２５番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を149,000円/㎡としました。

埼玉県三郷市三郷１丁目２５番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県三郷市三郷１丁目２５番２
住居表示 
価格149,000円/㎡
交通施設、距離三郷、500m
地積135㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅、アパート等が多い住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

瀬尾守氏による調査レポート

不動産鑑定士瀬尾守
価格149,000円/㎡
個別的要因北東道路であるが、道路幅員は確保されており、相応の競争力を有する。
地域要因駅徒歩圏の住宅地で利便性が高い地域として定着しているが、ららシティーや三郷中央駅周辺の熟成化とともに地位が相対的に低下している。
地域要因の将来予測戸建て住宅を中心とした駅に近い区画整理済みの熟成した混在住宅地域である。今後土地の有効利用によりアパート、マンション等集合住宅化が一段と進んでいくものと思料する。
市場の特性同一需給圏は、JR武蔵野線で、概ね三郷市、吉川市の圏域である。需要者は、同一需給圏内の買い換えを目的とする居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。住環境に恵まれているものの新三郷ららシティの新興住宅地の熟成化により競合関係が生じ、需要は横這いである。土地は2，100万円程度、新築の戸建物件は3，800万円前後が需給の中心となっている。
一般的要因地価は横這い基調で推移しており、都内からの流入もみられる。景気の持ち直しの影響により不動産市場は回復しつつある。

村岡淳二氏による調査レポート

不動産鑑定士村岡淳二
価格149,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変化は見られない。接面道路は北東側、幅員6mである。競争力の程度はやや劣る。
地域要因地域要因に特段の変化は見られない。
地域要因の将来予測幹線道路の背後地に戸建住宅を中心とした低層住宅の建ち並ぶ区画整理済みの熟成した住宅地域である。駅、スーパーに近く、今後とも現状の住環境を維持していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は三郷市、及び、隣接市の鉄道各駅から徒歩圏の住宅地域である。典型的な需要者は同一需給圏に居住の一次取得者が想定される。周辺の土地区画整理事業後の新興住宅地域で住宅地の供給が増加してはいるが、対象近隣地域に対する影響は限定的である。熟成した住宅地域で供給はほとんど無いが、駅に近いことから地価は安定的である。取引の中心となる価格帯は、130㎡程度の土地で2，000万円前後、新築戸建住宅で3，500万円前後である。
一般的要因金融緩和政策が継続して実施されているが個人消費の伸びは低調である。三郷市の人口は微増傾向であるが、高齢化も進行している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度841198
北緯 139度8848289

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

三郷駅(地価相場 132,500円/㎡)南流山駅(地価相場 143,500円/㎡)平和台駅(地価相場 131,000円/㎡)三郷中央駅(地価相場 126,000円/㎡)流山駅(地価相場 126,000円/㎡)鰭ヶ崎駅(地価相場 131,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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