埼玉県八潮市大字伊勢野字根通６４番１９(八潮駅・三郷中央駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


115,000円

2017年01月01日に行った埼玉県八潮市大字伊勢野字根通６４番１９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を115,000円/㎡としました。

埼玉県八潮市大字伊勢野字根通６４番１９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県八潮市大字伊勢野字根通６４番１９
住居表示 
価格115,000円/㎡
交通施設、距離八潮、1,500m
地積100㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅、アパートが混在し畑も残る住宅地域
前面道路の状況南西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大山光男氏による調査レポート

不動産鑑定士大山光男
価格115,000円/㎡
個別的要因南西道路で快適性に優れるが、形状、街路条件等は概ね標準的である。
地域要因最寄駅からやや距離があるの住宅地であり、区画整理事業の進展により需要の増加が見られる。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等が混在する既成の住宅地域であり、大きな地域要因変動もなく、現状の特性を維持するものと予測する。地価動向としては駅南側の区画整理事業の影響からやや上昇に転じている。
市場の特性同一需給圏は、つくばエクスプレス沿線の八潮市、三郷市の圏域である。需要者は地縁的選好性を有する当該地域に居住する第一次取得層が中心として、他地域からの流入も見られる。需給は最寄駅からやや距離があるも南部区画整理事業地区に近く、事業の進展に伴いやや上昇傾向となっている。取引は建売住宅が大半であるが、土地は約100㎡程度で1，200万円前後、新築戸建住宅で2，500∼3，000万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因八潮市の人口は増加傾向を継続し、土地取引件数も増加している。八潮駅への利便性の優れる地域での需要が増加し地価は上昇傾向である。

吉田弘志氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田弘志
価格115,000円/㎡
個別的要因南西道路で快適性は高いが、特段の変動要因はない。
地域要因区画整理事業の周辺部にあり、その影響もあって住宅地域としての熟成が進んでいる。
地域要因の将来予測小規模戸建て住宅と共同住宅等が中心の低層住宅地域であり、今後も住宅地域としての環境を維持し熟成していくものと思われる。
市場の特性同一需給圏は、概ねつくばエクスプレス沿線の八潮市、三郷市を圏域とする住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏に居住する1次取得者及び買換え需要者層であるが他地域からの流入もある。現下の市場は、周辺土地区画整理事業の進展に伴い需給は強含み傾向にあり、地価は若干の上昇基調で推移している。土地は1千5百万円前後、新築戸建住宅は2千5百万円から3千万円程度の物件が取引の中心を占める。
一般的要因景気の先行き不透明感はあるが、低金利等の経済政策を受け需要はおおむね堅調で、地価は横ばいから強含み傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8101908
北緯 139度852867

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

八潮駅(地価相場 123,500円/㎡)三郷中央駅(地価相場 126,000円/㎡)六町駅(地価相場 178,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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