千葉県流山市流山２丁目２９７番２外(流山駅・平和台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


133,000円

2016年01月01日に行った千葉県流山市流山２丁目２９７番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を133,000円/㎡としました。

千葉県流山市流山２丁目２９７番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県流山市流山２丁目２９７番２外
住居表示 
価格133,000円/㎡
交通施設、距離流山、150m
地積299㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗兼住宅、共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況西15.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

安達安男氏による調査レポート

不動産鑑定士安達安男
価格135,000円/㎡
個別的要因個別的要因は地域の標準であり、その需給動向に特別の変化はない。
地域要因地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測鉄道駅にも近い県道沿いの商業地域であるが、大型店に顧客を奪われ、小規模な店舗は衰退している。地価は概ね横ばい傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、流山市及びその周辺市等の鉄道駅周辺及び幹線道路沿いの中小規模の商業地域。需要者の中心は、流山市内及びその周辺市等の事業者であるが、幹線道路沿いに大型商業施設が進出し、中小規模の商業地は衰退傾向にある。当地区は、容積率と駅距離に優位性があるため、マンション用地としての魅力を増してきているが、画地規模の制約がある。市場で中心となる価格帯は300㎡前後の整形地で㎡当120∼150千円程度である。
一般的要因個人所得の増加の程度と、消費税率の引き上げの内容を考慮し、総需要における消費の拡大が抑えられている。市内の不動産市場もその影響下にある。

四方田修氏による調査レポート

不動産鑑定士四方田修
価格133,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因流鉄線流山駅に近い旧街道沿いの既成の商業地域で、近隣地域の繁華性、収益性等の要因に大きな変動はない。
地域要因の将来予測地域の要因の変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばいが続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、流山市及びその周辺の路線型商業地域や近隣商業地域である。需要者の属性は、自己使用目的の中小規模事業者等が中心であり、収益物件の取得を目的とする不動産業者も見られる。近隣地域周辺の商業地に対する需要は弱含みであるが、商業地の市場への供給も少ないことから、需給関係は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は1㎡当たり11万円∼15万円程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いており、長期金利の低位安定もあって、収益不動産等への安定的な不動産投資マインドは持続している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8514076
北緯 139度8991412

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

千葉県流山市流山４丁目４６５番１千葉県流山市西初石４丁目１４１１番５４千葉県流山市東深井字本宿３１８番５千葉県流山市市野谷字向山５０５番１千葉県流山市東深井字東原８６５番３５千葉県流山市西平井字羽中１１５４番２外千葉県流山市向小金２丁目２５４番５千葉県流山市宮園３丁目１５番８千葉県流山市流山７丁目１１８３番千葉県流山市古間木字五斗蒔２８０番３１千葉県流山市東深井字東原８７０番３９

参考：近隣駅の地価相場

流山駅(地価相場 126,000円/㎡)平和台駅(地価相場 131,000円/㎡)流山セントラルパーク駅(地価相場 119,000円/㎡)鰭ヶ崎駅(地価相場 131,000円/㎡)三郷駅(地価相場 132,500円/㎡)南流山駅(地価相場 143,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード