埼玉県三郷市上口１丁目５４番１０(八潮駅・三郷中央駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


84,000円

2017年01月01日に行った埼玉県三郷市上口１丁目５４番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を84,000円/㎡としました。

埼玉県三郷市上口１丁目５４番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県三郷市上口１丁目５４番１０
住居表示 
価格84,000円/㎡
交通施設、距離三郷中央、3,700m
地積101㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか農家住宅等も見られる住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

村岡淳二氏による調査レポート

不動産鑑定士村岡淳二
価格84,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変化は見られない。接面街路は北側で、競争力はやや劣る。
地域要因地域要因に特段の変化は見られない。周辺の土地区画整理事業後の新興住宅地と比べて相対的な競争力は低下傾向にある。
地域要因の将来予測戸建住宅、共同住宅のほか農家住宅も見られる住宅地域である。最寄駅からの距離がやや遠く、駅に近い新興住宅地が次々と開発される状況の下で、相対的競争力は低下、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は三郷市及び隣接市町の鉄道各駅からバス便の住宅地域である。典型的な需要者は同一需給圏に居住の一次取得者が想定される。土地区画整理事業の換地処分が完了し新興住宅地が次々と開発され駅に近い住宅地の供給が進む中で競争力は低下し、地価は下落傾向である。中心となる価格帯は100㎡∼150㎡程度の土地で1，000万円前後、新築戸建住宅で2，000万円∼2，500万円程度である。
一般的要因金融緩和政策が継続して実施されているが個人消費の伸びは低調である。三郷市の人口は微増傾向であるが、高齢化も進行している。

森田裕之氏による調査レポート

不動産鑑定士森田裕之
価格84,000円/㎡
個別的要因北方位で快適性の面で劣り、市場性が減退気味である。
地域要因バス便に依存し利便性も劣るため、需要が減少している。
地域要因の将来予測まだ、空き地等も残ることから、徐々にミニ開発により宅地化が進むものと思料される。
市場の特性同一需給圏はJR武蔵野線、つくばエクスプレス線及びJR常磐線の三郷市を圏域とする住宅地域である。需要者は葛飾区及び隣接市町村の居住者を含み、一次取得者層向けの低価格の戸建住宅を中心とした市場である。三郷中央駅を中心として土地区画整理事業が進められているが、バス便の住宅地が多く人口もほぼ横ばいで需要はやや減少している。また、不動産取引の中心は30坪程度の土地で1000万円台前半、新築戸建住宅は3000万円前後である。
一般的要因消費は低迷しているものの株高・円安もあり、昨年の後半よりやや盛り返している。また、マイナス金利を受け不動産市場全般に堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

内水面

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生水面,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8350202
北緯 139度8467351

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

八潮駅(地価相場 123,500円/㎡)三郷中央駅(地価相場 126,000円/㎡)新三郷駅(地価相場 122,000円/㎡)三郷駅(地価相場 132,500円/㎡)吉川美南駅(地価相場 104,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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