千葉県松戸市新松戸６丁目２４番外(新松戸駅・小金城趾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
200,000円
2016年01月01日に行った千葉県松戸市新松戸６丁目２４番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を200,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県松戸市新松戸６丁目２４番外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 200,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新松戸、1,100m |
| 地積 | 229㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
結城敏勝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 結城敏勝 |
|---|---|
| 価格 | 204,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 新松戸駅を最寄とする住宅地は人気が高い。最寄駅からやや距離があるが、街路条件が良好であるため、底堅い需要がある。 |
| 地域要因の将来予測 | 既存の住宅地で、今後とも中規模の戸建住宅地として推移していくものと予測する。新松戸駅徒歩圏内の住宅地域は需要が多く、地価水準は横ばいから上昇傾向にて推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ねJR常磐線沿線で松戸市内の住宅地域であり、特に新松戸駅を徒歩圏とする住宅地域に代替性が強く認められる。都心への接近性に加え、スーパー等の商業施設が充実し、医療機関も集積しているので、若年層、中高年層共に着実な需要が見込める。価格の中心は更地で2500万円∼3000万円程度、建物付で3500万円∼4000万円程度であるが、高額な住宅に関しては、買替層等の資金的に余裕のある個人取引が中心となる。 |
| 一般的要因 | 経済環境は改善の兆しが見えるものの、交通利便性に恵まれた土地は上昇傾向、それ以外は横ばい又は弱含み傾向と二極化が見られる。 |
富井康司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 富井康司 |
|---|---|
| 価格 | 200,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 特別な地域要因の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域に関わる格別な変動要因はなく、今後も現況を維持して行くものと予測する。駅へ徒歩圏であり、地価は強含んできているが、標準的画地規模が大きく総額で値嵩となり上昇までには至っていない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR常磐線、武蔵野線、流鉄流山線沿線で、駅から徒歩圏の松戸市及びその隣接市を含む住宅地域一円。需要者は松戸市又は隣接市の居住者で、東京都心方面へ通勤する給与所得者が中心。供給は、中古住宅のほか未利用地や駐車場の再造成による。画地は細分化傾向にあり、中心価格帯は、土地が総額2．5∼3千万円、戸建分譲で3．5∼4．5千万円。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな改善傾向にあったが、企業等の今春の見通しは弱含みで、世界情勢も経済・政治とも変動傾向にあり、先行きは予断を許さない状況。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8329636 北緯 139度9078419 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県流山市鰭ケ崎字小沼７４２番１内千葉県流山市西平井字柳田９００番８千葉県松戸市五香六実字元山７番３３７千葉県松戸市新作字二階７０１番４千葉県松戸市横須賀字道脇北通２９番３外千葉県松戸市新松戸４丁目９７番２千葉県松戸市横須賀１丁目２１番３外千葉県流山市流山４丁目５１７番３千葉県流山市南流山４丁目１番１０
参考：近隣駅の地価相場
新松戸駅(地価相場 190,000円/㎡)小金城趾駅(地価相場 131,000円/㎡)南流山駅(地価相場 143,500円/㎡)鰭ヶ崎駅(地価相場 131,000円/㎡)馬橋駅(地価相場 172,000円/㎡)北小金駅(地価相場 148,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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